德泓咨詢干貨丨第八期：醫養康養課題 養老項目選址及開發模式
本文重點梳理了影響養老項目選址的三大因素，并針對影響因素綜合考量提出了三種不同區位的開發模式。
三大選址因素
一、環境因素
優良的環境條件對老年人的身心健康十分重要。環境因素不僅影響老年人居住的舒適度，也影響投資人選址決策結果、開發成本等方面。養老項目應以綠色環境為主題，遠離噪聲和污染源，讓老年親近自然、享受自然。主要環境因素包括：
（一）空氣質量。良好的空氣環境有利于老年人出行以及身體鍛煉。空氣質量評價主要指周邊空氣污染情況，包括懸浮微粒、氮氧化物等。
（二）周邊綠地覆蓋率。綠地覆蓋率是指一定區域內總的綠地覆蓋面積除以城市總面積得出的數值，區域內綠化越好，居住環境越舒適，越能吸引老年人前來養老。
（三）周邊湖泊、河流的距離。養老項目選址離湖泊、河流越近，表明周圍環境越好，吸引力越強。
（四）周邊度假區的距離。度假區一般會選在有山有水的地方，且環境較為優美，距離度假區近則表示養老項目所選位置整體環境較為良好，利于老年人的身心健康。
（五）周邊噪聲污染源的距離。噪聲是影響人們正常生活較大的因素之一，周邊的噪聲太大會影響老年人正常的生活，給老年人的身心健康造成負面的影響，進而會降低老年人入住意愿。
（六）周邊污染工廠的距離。老人身體機能的下降對污染比較敏感，如果居住的環境離污染源近，對老人的身體和心理都會產生危害，也會降低養老項目的吸引力和老人購買意愿。
（七）周邊垃圾處理廠的距離。老年人的免疫力普遍降低，養老項目選址離垃圾處理廠較近會對老人身體產生影響，也會直接降低項目環境品質。
二、配套因素
完善的配套設施是一個成功的養老項目的必備條件，也是老年人在選擇時主要考量的因素之一，投資人在項目選址時理應給予足夠的重視。配套因素主要包括：
（一）周邊大型超市的距離。便捷的生活配套對老年人而言很重要，這是他們在選擇養老項目時考慮的重要因素之一。對投資人而言，如果周邊有完善的生活配套設施，就可以節約相應配套設施建設成本。
（二）周邊農貿市場的距離。老年人注重養生，很多人喜歡自己做飯，居住地周邊是否有農貿市場，也是許多老年人考慮的因素之一。
（三）周邊醫院的距離。老人伴隨著年齡的增大，無論是從心理上還是身體上，都對醫院有著很強的依賴性。因此，周邊的醫療條件也是他們著重考慮的因素之一。項目選址臨近城市醫療點，有助于依托社會醫療資源降低配套成本，對于層級較高的養老社區周邊盡量有大中型醫療設施。
（四）周邊公園的距離。公園已經成為老年人戶外休閑活動的主要場所，因此，養老項目選址也應考慮周邊公園的距離，特別是對于用地緊張的養老項目，周邊近距離的公園配套可以適當緩解項目地塊本身園林景觀的配置壓力。
（五）周邊文化館、老年大學的距離。老年人需要有活力的生活方式和對外交往的空間，豐富的業余生活有利于老人的身心健康。因此，優質、齊全的文化、健身、娛樂、休閑配套有利于豐富老年人的精神生活。
（六）周邊公交、地鐵的數量。老年人行動不便，對公共交通的依賴性很強，便利的交通系統可以方便老人出行。
（七）周邊主干道、次干道的距離。老年人選擇養老居住地時會考慮周圍的交通系統，方便子女平時的探訪；同時，便捷的區位交通及路途通達，也是為方便救護車、消防車等迅速通行。
三、經濟因素
對于投資人而言，養老項目的經濟效益是衡量其選址是否成功的重要標準。老年人在選擇養老項目時會考慮自身的經濟支付能力，因此，養老項目選址時要考慮一定區域內的經濟水平。經濟因素主要包括：
（一）區域內房屋的均價。這直接影響消費者的購買能力，若所選區域的房價太高則會導致一部分老年人無力承擔，降低養老項目的購買力。
（二）土地的價格。投資人取得土地時付出的價格越高則表示開發成本越高，承擔的風險越大；同時高地價會使得項目預期的養老產品定價比較高，一定程度會降低老年人對項目的購買力。
（三）區域人均消費水平。在養老項目選址時，投資人應仔細考察該地區的人均消費水平來預測養老產品的支付能力。
（四）周邊競爭者數量。養老項目在選址時，應盡量避免與其他競爭者在同一地點開發建設同質產品項目，避免形成不良競爭，影響市場吸引力，進而影響項目經濟效益。
（五）區域的人口密度。人口密度是投資人做決策的重要因素，區域人口密度越大表示消費者市場越大，潛在客戶越多，在該區域取得更好市場效益的可能性會更大。
（六）區域老齡人口規模及特征。養老項目的客群對象就是老年人，因此，養老項目選址要注意老年人口規模、空間分布特征以及空間發展趨勢等，以便項目能精準客群定位、迅速引流。
（七）城市發展規劃。在進行養老項目選址時不僅要考慮區域短期規劃還要考慮長期規劃，依照現有的資源以及發展趨勢來配置養老產品，做到與當地的城市規劃及養老規劃相匹配。
（八）區域政府支持度。政府對其支持力度的大小直接影響項目的規劃選址過程。政府支持給予土地或稅收等方面的優惠越多，對投資人來說預期經濟效益越好。
三種開發模式
一、中心城區模式
中心城區模式是指養老項目設于城市經濟繁榮、文化活動較為豐富、活力性較強的地帶。如何更高效的利用有限的土地資源拓展更多經濟上的可能性是這類養老模式開發面臨的難題之一。目前該模式多數是基于現代老年群體養老生活需求與高效利用城市地塊價值，以高層養老公寓+商業裙樓綜合體的設計模式，同時引入先進的醫療技術與設施，整體強化養老住戶體驗感的設計理念，構建集合多種業態的“垂直微型養老綜合體”。
（一）優點
城市中心區交通發達、便捷，長者可以乘坐公共交通到達市區內的老年活動中心、老年大學、超市、公園、健身場所、醫院等地，具有離家近、親近子女、離公園近、離醫院近等特點，長者不用遠離原有生活環境，不脫離既有社交生活圈，不與家庭親友分離，同時更貼近人間煙火，長者可以更好的融入周圍的環境，延續美好生活狀態。
（二）缺點
地段決定價位，城市中心區的土地價格昂貴，布局成本也勢必會提高。一方面給入住長者帶來費用上的負擔，將中低收入有入住需求的長者拒之門外；另一方面項目開發上多會選擇高密度的模式，長者居住設施的外部環境相對減少，室外交往和逗留的場所不能得到充分保障，制約著養老設施的規模和服務質量。
（三）應對方案
1、針對費用較高這個問題，要盡量依靠當地政府對老年人入住在政策上的支持，也要依賴于社會福利、養老保險等力度的進一步深化。
2、針對高密度的開發模式問題，并非意味著養老項目不適合高密度的這一場地開發類型，相反，緊湊式的場地開發對于城市來說是成熟和有效的開發模式。高密度的開發要注重建筑內部的活動空間設計，加強室內空間和室外空間設計的聯系性，利用屋頂花園、露臺、陽臺等形式創造出多種室外空間的可能性。使老人的活動空間從高密度的束縛中解放出來。
3、針對城市中舊建筑改造這一問題，首先，要統籌利用社會的閑置資源，并不是所有的舊建筑都適合改做養老設施；同時，改造之前的建筑（群）對養老設施也需要有一定的適用性。
（四）典型案例
中心城區開發養老項目的典型案例–上海鴻泰·樂璟會。
鴻泰·樂璟會，既是一家上海高檔養老院，也是上海最好的醫護型養老院，作為國際標準養老模式CCRC在中國的落地之作，鴻泰·樂璟會擇址上海中山公園旁，是上海市中心難得一見的高端頤養項目，旨在為長者提供具有上海情懷的、舒緩而美麗的老克勒品質頤養生活，是上海市中心非常稀缺的上海醫養結合養老院。
樂璟會結合中國國情，充分借鑒美國養老的模式與做法，獨創生活、活動、膳食及健康四大管家親情式服務體系，全樓適老化裝修及家具，標配地暖、中央空調及新風系統，紅外報警、智能床墊等8大智能系統，以及多功能影音廳、圖書館、棋牌室、樂璟學堂、球類活動區等9類文娛設施，并與上海譯制片廠、上海市老記者協會等眾多機構跨界合作，提供多達69項基礎服務，全方位關注長者生活，致力于為長者家庭定制一站式高端頤養解決方案。
二、城市郊區模式
城市郊區遠離城市中心的嘈雜喧鬧，具有相對市區中心較好的生態環境，多位于自然風景區附近。加之市區的養老機構已處于高度飽和狀態，可供開發利用的空間有限，近年來越來越多的養老項目選址于此。
目前多數的城郊養老，一般選擇在城市周邊交通時間在1-2個小時左右的區域，這里相對來講基本配套設施完善，自然資源相對良好，空氣潔凈、環境優雅。而且城郊養老可以考慮將養老可以和文旅結合起來，將養老社區景區化、景區社區化，把養老、度假、觀光整合在一個空間，既解決了人氣問題，又解決了選址和環境配套等問題。
（一）優點
場地開發模式靈活，既可以選擇低層高密度的開發模式又可以選擇高層低密度的開發模式；老年人的服務配套設施用地充足，可為老年人提供多種室外活動空間、健身空間、交往空間；設施周圍已經形成了一定的建設規模，地塊比較接近城市快速路、城市干道、城市環路等，交通時間上雖然耗費較市區長，但也比較通達，易于到達城市中心和其他地方；郊區養老項目最直觀的優勢是空氣質量好，自然環境好，物價水平相對較低，瓜果蔬菜新鮮。
（二）缺點
郊區的養老項目在醫療、交通、配套設施等方面沒有市區優越，“多數民辦養老項目位于郊區，公辦養老院位于市區”的觀念影響，人們不愿意到郊區的養老機構去養老，在我國的一些地區出現了中心城區養老床位已是“一床難求”，而郊區養老機構入住率平均只在六成左右的現象。
（三）應對方案
1、針對區位上的先天劣勢，要靠后天的補足。一方面可以利用增值服務來補足，如：上海浦東春雷養老院就制定了許多優惠服務，老人每月享受一次免費理發服務；每月特設“探親日”，有專車停在人民廣場，將家屬集體接過來探望老人。另一方面，要提高管理服務水平。
2、針對醫療問題，機構在選址時，盡可能地靠近醫療設施，最好是醫保定點醫院；可委托協作醫院做定時定點上門服務，為老年人體檢，做到早發現早治療；可根據養老項目規模的大小，考慮設置內部的社區醫療服務中心或門診醫院。
3、針對交通問題，在選址時，養老項目應選擇接近城市干道或城市主要道路的地方；項目產品服務上也可以做出努力，如在市區開設班車，一方面作自我宣傳，另一方面也邀請市區老人親自到郊區養老項目實地感受。
（四）典型案例
城郊開發模式的典型案例如奧倫達部落·原鄉。
奧倫達部落·原鄉，一個有著北京最美度假小鎮之稱的休閑度假區，背倚燕山余脈，面朝浩渺官廳，在古崖居風景區山麓，有著城市紅塵之外的絕美環境。遠可眺官廳水庫，近可覽山色泉聲，依托自然山水，讓人回歸自然，放下身心，享受寧靜。
奧倫達部落·原鄉，原鄉小鎮總占地面積8000畝，以心身健康為核心產業，文化產業為特色，延伸出運動健康、有機健康、養生保健、藝術文化、特色教育、休閑度假等多元產業，并配以會員文化同創，打造中國的“美國杰克遜鎮”(Jackson Hole)。
小鎮十余年間對聚落文化持續經營，打造出一個以夢想聚落為文化運營核心的新型特色小城鎮。截止目前，奧倫達部落已經擁有花友匯、油畫苑、話劇社、合唱團、足球俱樂部等百余個夢想聚落，秉承“同話、同好、同創、同享、同在”的五同理念，并構建“資本共享、文化共享、運營共享”運營體系，為會員打造實踐健康與幸福夢想的聚集地。
三、新區開發模式
新區模式是為了提升區域養老水平，促進新區開發建設和全面快速發展而選擇的一種模式。城市副中心、新城區的建設都可以采取這種模式。
（一）優點
在這里建設養老機構也會在硬件上達到較為先進的水平。建設用地比較寬敞，儲備用地比較充足，利于養老建筑大規模的集中開發。
（二）缺點
新區的首要矛盾是基礎配套設施的矛盾。資源的暫時短缺給老年人帶來生活的不便。完全嶄新的環境可能會帶來老年人心理上的不適應。
（三）應對方案
首先，要統籌規劃，分期開發建設；其次要實現資源共享，提升養老機構的服務水平，帶動整個區域的服務水平；最后，關鍵是政府的支持力度，同時要與周邊的配套設施規劃相協調。
（四）典型案例
新區開發模式的典型案例–國內首個“保單+實物對接”的武漢合眾優年養老社區。
合眾養老社區基于美國的CCRC持續健康理論而設立，社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區，和70歲以上的持續看護社區。根據客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協助生活和專業護士護理的系統化服務。
本案位于湖北省武漢市蔡甸區后官湖生態新城，總占地2400畝，160萬平方米建筑面積，國內首屈一指的世界級養老健康新城。
1、功能完備，配套全面：大型超市、四大主題會所、專業健康機構、銀行、幼兒園等。
2、4大板塊：養老、養生、醫療、休閑度假。
3、8大功能區域：持續健康退休社區、活躍老人社區、養生中心、健康管理、老年專屬醫院、醫療康復中心、休閑度假酒店、康體中心。
4、戶型介紹：最高層8樓，西班牙式建筑風格，大部分3層樓，全部帶電梯，戶型方正實用
2013年10月23日在武漢建成，并進入試運行階段，占地245畝，建筑面積18萬平方米。項目為國內首個實物養老保障計劃，其首創了“保單+實物對接”的模式，實現了養老模式和保險模式雙創新，瞄準的正是中產階層的養老市場。
研究結論
從項目定位角度，如果項目定位健康型老人服務，則項目位置可以選擇在郊區或者市區，也可以選擇新區，環境好、交通方便、安全衛生、餐飲合理營養、娛樂活動豐富、健身活動室、綠化設施、醫療室、康復室等都應具備。如果項目定位為半自理、不能自理老人，就是護理院形式，則項目選址建議選擇在市區，離家近，家人方便探望，最好能注冊成為醫保定點單位；當然，也可以選擇在城市郊區，但是項目本身一定要有一定水平的醫療服務能力。
從項目開發方式，如果是新建新型老年社區，建議選擇郊區或者是高新區模式，低價相對較低，而且可以建設多種老年設施，從更多樣的角度提供適應老年人生活的場地。在城市中心區適合采取改造提升的方式，將周邊資源整合利用，降低成本，同時也激活城市某些衰敗地塊的活力。
項目開發規模及開發強度方面，市區模式一般受土地和城市空間限制，往往開發規模不大，且城市中心模式由于占地面積小，要選擇高密度的開發強度；而郊區模式和高新區模式可以選擇較大規模的開發，可以選擇低層高密度和高層低密度兩種開發強度。
因此，養老項目不論采取以上哪一種選址模式都應考慮三方面的因素：環境、配套及經濟三方面因素，同時需要結合三種不同區域，采取相應的開發途徑，聚焦精準的項目客群，設計針對性的養老服務產品，合理確定項目定位、規模及開發強度等，贏得較好的市場競爭力和核心吸引力。 （康養醫養）
