●○ 區 位 概 況 ○●

       項目位于項目位于浙江省嘉興市桐鄉的國家5A級景區烏鎮，地處上海、杭州、蘇州等長三角核心城市群的中心位置，距離上海虹橋機場110公里，距離杭州65公里，距離蘇州80公里，距離烏鎮東柵景區1.5公里，西柵景區3.0公里，交通十分便利，地理位置優越。

項目區位圖

●○ 單 位 簡 介 ○●       

雅達國際健康生態產業園主要由雅達國際控股有限公司投資開發，烏鎮雅園由雅達國際控股有限公司和藍綠雙城集團合作開發。     

 雅達國際控股有限公司成立于2011年4月13日，是養老及健康服務業的大型投資公司，由和諧基金（IDG資本管理）、紅杉資本和云鋒基金為主要股東共同出資成立。雅達國際擁有雄厚的股東背景和資本實力，聯合國內外的醫療資源，汲取國際養老產業成功經驗，運用先進的運營管理理念和創新機制，縱深整合行業資源，拓展延伸產業鏈，致力于推動養老及健康服務業在中國的發展。

       綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）（股票代碼03900.HK），1995年成立于杭州，是中國領先的優質房產品開發及生活綜合服務供應商，以優質的產品品質和服務品質引領行業。       綠城中國堅持“品質為先”的理念，先后引入九龍倉集團、中交集團、新湖中寶作為戰略性股東，布局房地產上下游業務，形成重資產、輕資產和“綠城+”三大板塊。重資產板塊聚焦房產開發業務，輕資產板塊以代建業務為核心，“綠城+”板塊為兩者提供強力支撐，上游加強產業整合，下游提升服務內涵。

       歷經26年的發展，綠城中國總資產規模超3000億元，凈資產超650億元，“綠城”品牌價值達868億元，并連續16年榮獲“中國房地產百強企業綜合實力TOP10”，連續17年榮獲“中國房地產公司品牌價值TOP10”，連續9年榮獲“中國房地產顧客滿意度領先品牌”，多年榮獲“社會責任感企業”等殊榮。

       藍城房產建設管理集團有限公司（即藍城集團）成立于2010年9月8日，是宋衛平先生帶領綠城核心團隊和優秀資源組建而成。

       藍城立足理想小鎮建設及輕資產運營，以20余年服務全產業鏈為資源基礎，以藍城農業、藍城頤養、藍城健康為服務產業核心，提供以房地產產品開發為依托的全生命周期、全產業鏈的一站式綜合生活服務。

美好生活綜合服務商

       藍城以“美好生活綜合服務商”為企業愿景，秉承“仁慈普愛，真善至美”的企業核心價值觀，以“為伙伴創造平臺、為家人創造價值、為城鄉創造美麗、為社會創造財富”為企業使命，致力于成為美好生活的組織者、推動者、引領者。中國小鎮開發先行者       藍城聚焦復合式理想小鎮建設，首創鎮長生活服務體系，以“眾籌、共建、自治、分享”為原則，設立生活設計（建設）委員會，通過健康、教育、產業、商業、物業五大生活服務平臺，構建自循環的小鎮生態圈，打造“飄落人間的天堂”。

中國房地產輕資產運營引領企業 

     2019年藍城品牌價值達162億元。2015-2016連續兩年獲“中國房地產輕資產運營引領企業”；2016-2019連續四年榮獲“中國房地產城鎮化運營引領企業”。

●○ 項 目 定 位 ○●       

烏鎮雅園強調“樸”“拙”“秀”的田園意向，以還原生活、還原環境為方式，以文化、藝術為內涵，以“頤養天年，樂學人生”為主旨，打造“頤養”、“田園”、“閑居”于一體的學院式養老度假特色小鎮。作為中國養老小鎮產品開發的樣本，項目除了承繼了宋式風格的秀雅景觀，烏鎮雅園的另一個核心特點就是獨樹一幟的學院風，將哈佛、劍橋小鎮這種學院氣質營造在項目里的，打造出“健康醫療+養生養老+休閑度假”這一個全新的養老地產模式，從而樹立了自己中國養老的標桿項目的地位。

烏鎮雅園局部效果圖

●○ 頂 層 設 計 ○● 

     雅達國際健康生態產業園是雅達國際在國內投資建設的首個復合型休閑健康養老主題園區，產業園位于浙江省桐鄉市烏鎮鎮白馬墩村，項目占地1500畝，累計投入約75億元人民幣。2012年6月全面推進開發建設，截止目前康復醫院、 ALILA酒店、頤樂學院及養生養老社區部分于2014年起陸續投入使用。整個園區突出“陽光、空氣、水系、植被、水鳥”的生態主題。

●○ 功 能 布 局 ○● 

     產業園規劃養生養老、健康醫療和休閑度假三大主題，涵蓋雅達國際康復醫院、護理養老中心、ALILA酒店、文創中心、烏鎮雅園養生養老社區以及頤樂學院6個板塊。

●○ 項 目 組 成 ○●

一、烏鎮雅園

       依托雅達國際健康生態產業園，烏鎮雅園項目總占地面積650畝，其中住宅500畝，老年大學150畝；主要包括養老居住區和頤樂學院等。

      烏鎮雅園總建筑面積約62萬方，總戶數4790戶。采用新民國建筑風格，以原生態自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。

烏鎮雅園項目實景圖（一）頤樂學院       頤樂學院占地150畝，由17棟彼此獨立但又有風雨連廊聯通的小建筑群構成，學院總體按照書院建筑形制布局；總建面3.5萬平方米，投資2.5億元，可同時容納3000人上課活動。1、功能規劃       項目規劃有文化學習、健康醫療、休閑娛樂、運動健身、餐飲服務和社區商業等功能。

（1）健康服務

       頤樂學院為老人提供全周期的頤養健康服務，服務內容包括健康體檢、健康關懷，健康促進和健康管家等。

（2）課程體系

       頤樂學院內餐飲娛樂、社交會展功能等一應俱全，課程設置方面更是依托杭州師范大學的教育合作支持，專業系統地設立了五大課程體系：健康養生系、人文社科系、藝術系、休閑體育系和生活系，并設有書法、繪畫、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等活動內容，輔以學生會俱樂部活動等，以實現老年人的老有所“養”，老有所“樂”，老有所“為”和老有所“學”。

頤樂學院課程體系

2、項目規劃

  項目規劃分為老年大學教學區、健康醫療區、休閑娛樂區、運動健身區、餐飲服務區、社區商業區等六大功能區。

頤樂學院鳥瞰圖

       （1）學院有能容納400多人的大禮堂，小會堂，靜休堂、棋牌樓，游泳館、健身房、網球場和健康中心館、中央廣場、小商業街等。

頤樂學院室內體育館

頤樂學院配套 

     （2）頤樂學院是一種“類老年大學”的形式。以學校為組織方式，構成園區內老年人的日常組織形態，開展適合老年人身心健康的各類活動，從而構建一種嶄新的老年生活模式。讓退休后的老人重新回到“校園”，繼續體驗那種自由、無壓力，相互交流的生活，同時也可以參加俱樂部組織、協會來豐富精神世界。

       烏鎮雅園獨創學院式養老模式，涵蓋頤、樂、學、為四個維度，把對老年人的精神服務作為重點和特點打造。

頤：通過精心設計的健康管理、醫療護理、居家生活三重服務體系，建立一種全新的養生系統。讓老年人身心健康，青春煥發。

      樂：精心設計符合老年人特點的文化娛樂活動，每天、每周、每月、每年層出不窮，讓老年人快樂常在。

        學：用學校的組織形式，重新規劃老年人的退休生活，使其在自主的學習中，獲得充分的交流和愉悅。

       為：通過園區內外途徑，幫助老年人發揮余熱，重回社會，獲得自我價值，贏得尊重，真正實現“老有所為”。

       雅園內的每個人都有機會成為老師，將來會有近60%的老師來自小區內有特長的業主。“授之以漁”和“教學相長”在烏鎮雅園中的頤樂學院每天都發生，這也讓住戶們的晚年生活更多姿多彩，銀發族每天都充滿活力。

       除此以外，學院外面還租有幾十畝的地做農場：老人們每年花550元，就能有15㎡的農場小天地，除了學院內提供的課程和活動項目，老人們在農場種點自己喜歡的農作物，感受“復得返自然”。

（二）養老居住區
1、產品類型：

       項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型，主力戶型以95平方和77平方米為主，2梯4戶，全部綠城精裝品質，項目配套有建筑面積逾2萬平方米頤樂學院，旨在為廣大業主搭建圈層交友、健康向上、多姿多彩的生活平臺，營造溫馨舒適、開心樂觀、悠然自在的生活享受。

       一期別墅61套，2015年交付，目前總價在1000-1200萬；

       多層公寓1500套，2013年開盤，2016年交付，多層銷售的比較早，7000元-8000元，早期周邊房價2000元-3000元；

       小高層公寓3500套，2016年開盤，2020年1月交付，均價26000元-27000元，現在周邊新開盤房價為23000元-24000元。

多層公寓實景圖

2、物業費：

       物業費住宅3.5元/平方米·月，別墅4元/平方米·月，包含養老的基礎管家服務，入住前通知管家打掃房間準備入住，管家雇傭的保潔人員收費。3、適老化設計：

       房間內的進戶門寬，各個屋子間銜接處沒有高差的設計，還有每個屋子都有的緊急報警按鈕。

雅園連廊實景圖

       雅園連廊的設置可直通各棟樓入口，既方便老人們行動和聊天，又避免雨天出行不便。

雅園連廊實景圖

4、特色商業區

       特色商業區規劃創意來自于烏鎮東柵和西柵景區的模式，延續了烏鎮特有的婉約與靈動，將濕地公園與商業休閑體驗相結合，商業街店面可租可售，業主直租或者租房中心負責出租，價格2000元-5000元每月，根據店面大小不同租金不同。

特色商業區實景圖

二、雅達國際康復醫院       雅達國際康復醫院占地約200畝，總建筑面積7.3萬方，總投資約7億元。由綜合主樓、病房樓、服務樓、專家樓、老年門診及松齡醫養（護理）中心等8幢樓宇組成，規劃有348張床位，醫院從德國引進國際先進康復理念和醫療技術，邀請包括前德國柏林醫院院長（Mauriz）等專家團隊參與康復治療。       松齡醫養（護理）中心目前開發50個護理床位，由香港松齡護老集團服務運營。       雅園可以滿足養生居住老人隨著年齡增長產生的護理需求，采用先進的養老護理模式提供訂單式服務。

       讓長者人群都實現“老有所醫”：健康老人可以在社區內愉悅地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分醫療輔助，而全護理老人就可以在養老中心得到全方位照。

雅達國際醫院實景圖

       項目規劃：規劃區域包括骨科區域、神經科區域和中央功能區域。

雅達國際醫院項目布局

雅達國際醫院房間

三、阿麗拉烏鎮酒店

       阿麗拉烏鎮酒店位于烏鎮雅達國際健康生態產業園內，是由雅達投資建設，國際知名精品酒店管理集團Alila運營管理的高端度假酒店。阿麗拉烏鎮以江南村落為原型，保留傳統聚落空間形態、基本元素、建筑尺度和色彩關系，并在此之上以“抽象”為主題對傳統空間再造的可能性進行探索。

阿麗拉烏鎮酒店四、青年廣場

       雅達·青年廣場定位高品質都市商業生活綜合體，總建筑面積約7.5萬平米，引進具有特色性、主題性、參與性、娛樂性的商業服務項目，打造集文化休閑、餐飲購物、生活居住、商務會展等功能于一體的綜合性項目。五、雅達書院

       雅達書院是一所當代文化書院，崇尚“君子安雅，以雅致達”的雅文化理念，致力于將高雅藝術融入生活。以藝術、設計和文創產業為依托，開展品牌運營、教育培訓等，倡導具備當代性的生活美學。

雅達書院

●○ 深 度 交 流 ○●

       實地調研結束后，藍城集團執行總裁——傅林江針對烏鎮雅園項目就項目定位、項目建設歷程、項目規劃等板塊進行了解析。

深度交流

一、項目規模

       雅達國際健康生態產業園總占地面積1500畝，烏鎮雅園占地650畝地，土地性質70年住宅。其中養生養老社區500畝，頤樂學院150畝；項目總建筑面積62萬方，總戶數4790戶。

二、項目歷程

       2012年8月取得土地并開工，2014年10月首期公寓交付、頤樂學院開學。截止目前，實現銷售71.2億元，已交付3852套住宅，計劃于2020年1月全面交付。       項目規劃之初，將居家、社區、機構三位一體統籌考慮。從建筑、精裝設計都導入適老化標準配置，同步著手創建服務體系的標準化，建設了初步完善的養老服務標準化服務系統。

三、設計風格

       烏鎮雅園居住單元建筑風格和室內風格整體上采用新民國風，整體給人以民國時期書院的氛圍。烏鎮雅園的立面設計借鑒了清華園、復旦園、北大燕園和武大校園等著名髙校的風格，沉穩、大氣、厚重又充滿了濃濃的文化味。設計中借鑒了校園中典型的聯橋、拱廊，再借由屋檐的精巧和校園草坪那種平靜祥和的意境，讓人一進入社區就回想起那段人生中最美好的大學時光。

新民國學院風的整體設計風格

四、服務體系

（一）服務組成

       烏鎮雅園養老服務體系包括頤樂特色服務和頤居生活服務兩大服務商，健康管理、課程學習、樂活服務、社會參與服務、園區文化建設、頤老特色服務、基礎園區服務、專項定制服務、家政服務等九大類、31小類、百余項服務。

（二）收費情況

1、棋牌室10元6小時/人，包間15元/6小時；

2、卡拉ok10元/3小時·人；

3、免費的電影放映，有放映廳；

4、交房時給予2個免費體檢名額；

5、交房后新業主免費使用健康促進館、運動館6個月，運動館由新加坡星洲國際健身集團運營；6個月后健身運動館100元/月·人，入住業主可享受10天免費游泳學習；

6、理療館80歲以上老年人免費；

7、業主租種菜園，550元/150平方米·年；

8、舞蹈教室上課200-500元/人·年……

●○ 調 研 總 結 ○●

一、項目優勢

（一）區位優勢

       項目位于項目位于浙江省嘉興市桐鄉的國家5A級景區烏鎮，地處上海、杭州、蘇州等長三角核心城市群的中心位置，距離上海虹橋機場、杭州、蘇州均在1小時間交通圈內，距離烏鎮東柵景區1.5公里，西柵景區3.0公里，交通便利，優質客源充足，地理位置優越。

（二）融匯優勢養老資源·打通醫養結合通道

       烏鎮雅園推行的是“健康醫療+養生養老+休閑度假”的全新模式。作為園區整體投資方，雅達國際是一家專注于康復醫療和養老產業的投資公司，雅達在資金和醫療資源上的優勢讓許多企業難以企及。雅達國際康復醫院和國際養老中心建成后引入德國高端康復醫療品牌Medical park的商業模式和管理理念，由德國醫療專家組成的運營團隊負責醫院運營。

       如果說頤樂學院帶給長者的是重煥活力的園區生活，那么國際標準化的醫療條件則讓愿意在雅園養老的長者沒有了后顧之憂。這種醫養結合的發展模式，也將成為了養老產業發展的一大趨勢，正因為此使得雅園養老住區售價遠高于周邊及桐鄉市區同類產品價格。

（三）頤、樂、學、為·開創中國“學院式養老”的先河

       隨著中國人口老齡化程度的加快，社會對養老服務的要求也在提高。特別是中高收入的老年人群，認為現在的養老條件，無論從居住條件還是養老服務水平，都不能滿足他們日益提高的養老需求。

       針對老年人的這一變化，結合國際先進理念，為了滿足老年人養老、精神文化需求，綠城·烏鎮雅園推出了“學院式養老”——頤樂學院。以“頤、樂、學、為”核心理念，以學校的組織方式，把園區內老年人的日常生活、學習、娛樂都調動起來，開展的課程更是以系劃分，按各自不同特點設置了營養、社科、藝術、體育等課程。

（四）活力健康園區·顛覆國人對傳統養老的理解

       作為中國首個復合型健康養生主題園區，烏鎮雅園顛覆了國人對傳統養老的理解。在烏鎮雅園，這里不僅有完善配套優勢，還有傳統居家的歸屬感與安定，更重要的是這里的頤樂學院與醫療資源都是其他項目無可復制的存在。烏鎮雅園希望每位來這里的長者都能老有所養、老有所依、老有所樂、老有所學，可以繼續學習和圓夢。

二、項目困境

（一）前期整體謀劃不夠精準

       項目前期側重從空間角度謀劃項目，時間角度、后期運營的謀劃不夠精準，給項目后期運營造成一些困境。

（二）養老板塊過盛 

     項目醫療配套、頤樂配套規模過盛，投資過大，以至于養老板塊對整個項目的收益造成很大壓力。