一、項目概況 

田園東方，位于無錫市陽山鎮，是國內首個田園綜合體，也是中國首個田園主題旅游度假區，江蘇省新型城鎮化建設樣板，文旅產業帶動城鄉融合發展項目標桿，項目集生態農業、旅游休閑度假、田園生態居住于一體。

在不到五年的時間內，不僅探索實現了項目的有效運轉，還以此為樣板在全國范圍內進行了五個城市的鋪點建設，組成了內涵豐富的功能群落，完整呈現了田園人居生活，已成為長三角最具特色的休閑旅游度假目的地之一。

二、項目區位 

無錫陽山田園東方項目位于“中國水蜜桃之鄉”無錫市惠山區陽山鎮，位于長三角經濟圈的陽山鎮近郊區域，高鐵距蘇州、常州15分鐘左右、距上海45分鐘；距上海虹橋機場及南京祿口機場約1小時30分鐘車程，交通便捷且擁有豐富的農業資源和田園風光。

項目區位圖

三、單位簡介

田園東方投資集團有限公司（以下簡稱“田園東方”）是我國首個田園綜合體打造者、田園文旅產品與運營實踐者。

公司以新田園主義為理論基礎，以田園綜合體為商業模式，以文旅項目規劃、開發、產品、運營為主要業務，田園文旅小鎮、田園度假鄉村為項目類型。

田園東方創建于2011年，自2012年開始田園綜合體模式理論構建和項目實踐，主張以文旅產業帶動城鄉融合的新型城鎮化發展。已建成以無錫項目、成都項目等為代表的一批田園綜合體標桿項目。

四、項目建設歷程

2013年9月——無錫田園東方項目正式開工建設；

2014年3月28日——無錫田園東方示范區正式開園；

2014年12月27日——拾房書院開業、田野樂園開園；

2015年1月1日——田園大講堂落成；

2017年1月20日—— 田園東方蜜桃度假村開業；

2017年12月18日——北區田園文旅小鎮蜜桃街奠基開工……

五、項目定位

項目以“美麗鄉村”為背景，以“田園生活”為目標核心，以生態農業”為引領，通過三生（生產、生活、生態）、三產（農業、加工業、服務業）的有機結合與關聯共生，打造集農業生產交易、鄉村旅游休閑度假、田園娛樂體驗、田園生態享樂居住等復合功能于一體的東方田園水蜜桃觀光旅游目的地。

以生態農業為主體的國內首個大型田園綜合體——提升農業生產、引進休閑旅游產業、建設幸福人居，在城鄉一體發展格局下，塑造現代人的夢里桃花源。

項目局部實景圖

六、頂層設計

（一）、設計規模

項目總規劃總面積約6000畝，約占鎮區總面積的1/10，其中3500畝為水蜜桃種植地。項目整體分示范區和北區兩個分區：示范區2014年開業，占地面積287畝；北區占地約5700畝。

（二）、設計構思

復興田園，尋回初心。

項目的初衷是在城鄉演替中實現回歸田園、建設美麗鄉村的夢想;核心是根植于土地與田園的新的生活方式的營造。在這個過程中，實現田園空間與居住工作空間的有機結合、農業產業功能與休閑功能的有機結合、農業產業功能與文化產業的有機結合、鄉村建筑空間與新型居住空間的有機結合等。

項目整體鳥瞰圖

七、功能布局

項目以“美麗鄉村”的大環境營造為背景，以“田園生活”為目標核心，將田園東方與陽山的發展融為一體，貫穿生態與環保的理念。整體包含現代農業、休閑文旅、田園社區三大板塊，主要規劃有鄉村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養生建筑群、農業產業項目集群、田園社區項目集群等。

2012年第一版規劃圖

項目旨在打造活化鄉村、感知田園城鄉生活，將生活與休閑相互融合。為了將江南農村田園風光得到原汁原味的呈現，項目選址于曾經的拾房村舊址，并按照修舊如舊的方式，選取十座老房子修繕和保護，還保留了村莊內的古井、池塘、原生樹木，最大程度地保持了村莊的自然形態。在原有村落格局得到較好保留的基礎上，設計又賦予了這片場地新的生命活力。

項目總平面規劃圖

八、項目組成

【示范區】

示范區占地面積287畝，其中92畝為國有建設用地，建設田園社區板塊，由387棟聯排別墅組成，70年產權的住宅，每家業主分四分菜地租種；文旅＋農業板塊195畝，為農村集體用地。

示范區規劃平面圖

（一）農業板塊

規劃形成：四園+四區+一中心

1、四園

有機農場示范園：

（1）科技研發與成果孵化中心；

（2）標準化育苗中心；

（3）智慧果園；

（4）有機水蜜桃種植示范區；

（5）富硒桃種植示范區；

（6）新品種水蜜桃種植示范區；

（7）水蜜桃標準化種植。

果品設施栽培示范園：

（1）水蜜桃設施栽培示范區；

（2）優質蜜梨果園；

（3）優質枇杷果園；

（4）特色柑橘果園；

（5）優質獼猴桃、葡萄果園；

（6）水蜜桃標準化種植。

水蜜桃生產示范園：水蜜桃生產示范園、水蜜桃標準化種植果園。

蔬菜水產種養示范園：

（1）設施蔬菜；

（2）露天蔬菜；

（3）水產養殖區；

（4）水蜜桃標準化種植果園。

2、四區

農業休閑觀光示范區：

（1）蜜梨采摘園；

（2）枇杷采摘園；

（3）柑橘采摘園；

（4）獼猴桃葡萄果園采摘園；

（5）水蜜桃采摘園。

苗木育苗區：

（1）設施大棚；

（2）露天育苗區。

產品加工物流園區：成品倉庫及物流管理中心。

現代農業展示區：

（1）高標準農田（果園）示范區；

（2）景觀農業示范區；

（3）生態環境規劃之水循環氮磷攔截池。

3、一中心

園區綜合服務中心：

（1）管理服務、信息、教育中心；

（2）專家院士研究工作室。

（二）田園社區板塊

田園東方居住板塊的產品以“新田園主義空間”理論為指導，將土地、農耕、有機、生態、健康、陽光、收獲與都市人的生活體驗交融在一起，打造現代都市人的夢里桃花源。

田園社區主力戶型為145和175平方米，最小戶型95平方米，最大戶型250平方米，前面帶車位，后邊帶一個小院子，每家分四分菜地租種；開盤精裝1.8W，整棟出租出租每晚1200元。

田園社區板塊

（三）文旅板塊

1、拾房清境文化市集

以“創新發展”為思路，項目引入拾房清境文化市集等頂級合作資源。清境拾房文化市集是田園東方攜手清境集團共同締造的一座田園創意文化園，著手重新梳理陽山的自然生態和拾房村的歷史記憶，還原一個重溫鄉野、回歸童年的田園人居，由自然體驗區、生活體驗區和文化展示區三個部分組成，包含拾房書院、井咖啡、綠樂園、面包坊、主題民宿、主題餐廳等。

拾房書院

2、特色文旅項目

包括婚慶公園、露天劇場、桃花源商業街等豐富的文旅產業，提供包括采摘、垂釣、庭院中的小型游憩設施、生物動力有機農場等服務，提供特色的個性化旅游服務。

特色文旅項目

3、親子活動基地

建設親子活動基地，包括蜜桃豬田野樂園、螞蟻餐廳、螞蟻農場、螞蟻廣場以及DIY教室等。完整呈現田園人居生活，打造長三角最具特色的休閑旅游度假目的地。

蜜桃豬田野樂園

北區

田園東方蜜桃村北區位于無錫田園東方蜜桃村示范區以北，占地面積約5700畝。一條最美田園路串起的整個項目范圍內，規劃建設：

1個小鎮中心；

2種田園社區（分散式、集中式）；

3個農業基地（休閑農業、CSA社區支持農業、生產性農業園區）；

4個度假產品（精品客棧、民宿聚落、度假村落、生態營地）；

5個主題游樂（田野樂園、家庭農場、拓展樂園、田野花谷以及主題農莊）。

九、深度交流

實地調研結束后，田園東方農業發展有限公司總經理趙立朝先生真誠、詳細的分享了田園東方項目運作過程中關于土地整理、客群分析、運營與盈利分析等相關內容。

深度交流

（一）項目土地整理

示范區2014年開業，客流在30萬左右，項目最火爆時候——2018年接待1000多批次的考察；北區占地約5700畝。

示范區占地面積287畝，其中92畝為國有建設用地，建設田園社區板塊，由387棟聯排別墅組成，70年產權的住宅，每家業主分四分菜地租種；文旅＋農業板塊195畝，為租用的農村集體用地。

（二）產品體系

項目產品以主題游樂產品為引擎，民宿、酒店產品、社區為核心，以文化、生態體驗活動為配套，是典型的旅游目的地模式，主要產品為度假、休閑、商務、團建、接待考察等……

（三）客群分析

由于受到旅游客群5+2生活模式和農業產品季節性的影響，項目有明顯的旅游淡旺季，有幾個特點：

1、桃花季的客流量大，占到全年的游客量的50%左右；

2、周末的客流量較大，其中休閑度假客占8—9成；

3、國定假期客流量大，如十一黃金周、五一小長假等；

4、在工作日和旅游淡季，項目利用配套的會議中心引入一些商務會議客群作為補充，比重大概只占到10-20%；而重頭戲還是在于休閑度假客群，占到80-90%；

5、2019年客流量20萬，其中住宿客7萬人次，考察團3萬人次，團散客10萬人次；住宿客中48.21%來自于上海，10%來自無錫，15%來自江蘇，剩余為其他；客層結構：0-3歲的親子家庭占8%，3-12歲的親子家庭占比68%。今年受疫情影響，客流量10萬左右。

（四）營收模式

項目以區域開發的思路來開發，首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價值，旅游消費和住房銷售同步進行的旅游+社區綜合盈利模式；后期進行配套完善，做到良性循環可持續發展。

 今年整個項目采取開放式的運營模式，平日主要針對陽山及周邊的6鎮家庭客，都市企事業機構商務、團建客戶；周末通過活動定期導流無錫家庭客流；以田園特色活動的方式來導入都市客流，以夜間休閑體驗的方式來導入周邊社區客流；田野農場單獨入園，以60元門票的價格來主推田野農場的年卡……其中餐飲、活動、會務、酒店仍是主要收入來源。

（五）運營模式

田園東方與當地村民合作建設，村民以流轉的農地等作價24%的股份進入。項目打造生態、生產、生活的三生空間的復合產品，通過農業、加工業、服務業的有機結合與關聯共生，實現生態農業、休閑旅游、田園社區復合功能。

十、調研總結

（一）項目充分利用國家、地方相關政策紅利，打造文旅+產業+社區的文旅產業帶動城鄉融合發展模式，實踐田園文旅產品與運營。

（二）田園東方作為我國首個田園綜合體，是結合拾房村的現狀，通過優勢、劣勢分析，在充分對比的基礎上，進行統一規劃、統一設計。以企業主導、政府搭橋、農民參與、多方共建，打造生態、生產、生活的三生空間復合產品，實現一二三產融合。

（三）隨著近幾年項目的不斷推進，結合市場和客群需求變化，根據企業發展需要，動態調整項目的產品業態和發展重點。

2014—2015年：田園場域下營造的田園生活方式；

2016—2017年：田園場域下營造的田園旅游方式；

2018—2019年：田園場域下營造的田園度假方式；

2020年：田園場域下營造的田園社區+度假方式。

（四）項目深挖當地文化元素，與新型興產業進行融合，用新的創意加持，在傳承的基礎上，不斷延續新的東西，與時俱進，用文化內涵來提升產業價值，既延伸了產業鏈條，又形成了自己的獨特魅力，使整個項目真正的“活”起來！

水蜜桃文化：蜜桃村以水蜜桃為主題，圍繞水蜜桃春夏秋冬，一二三產做足產業經濟，帶動產業融合發展；研發桃花、桃葉、桃木、桃膠、桃果為主題的二產衍生品。

拾房文化：深挖項目所在村莊——拾房村的村莊文化，有選擇延續村莊生活方式，依托農耕文化打造拾房文化集市、拾房書院、拾房生活館等拾房系列產品。