一、區位概況

       莫干山“裸心谷”坐落在湖州市德清縣西部天目山分支，區域以山體林地為主，風景秀美。莫干山本身是國家AAAA級旅游景區、國家級風景名勝區、國家森林公園。景區以連綿起伏的山巒，綠蔭如海的修竹、清澈不竭的山泉等迷人風光稱秀于江南，享有“江南第一山”的稱號。

       莫干山民宿是一個統稱，在這里匯集著裸心谷、裸心堡、西坡、大樂小鎮姑娘、游子山居等大量名聲在外的民宿。區位上東南距杭州60公里，東北距上海190公里，北距南京280公里。《紐約時報》曾評選了全球最值得一去的45個地方，莫干山排名第18位。CNN稱這里為長城之外，15個

必須要去的中國特色地方之一。基于浙江德清良好的政商環境，目前莫干山正在孵化大量的優秀民宿品牌。

項目區位

二、項目概況 

     鴉片戰爭后，美、英等外國勢力開始在莫干山上修建別墅、教堂，“洋文化”開始與莫干山“結緣”。由于莫干山本身就是傳統的避暑勝地，因此，大量名人留下了難以計數的詩文、石刻以及二百多幢式樣各異、設計美觀的名人別墅。這二百多幢別墅無一雷同，分別代表了歐、美、日、俄等十多個國家的建筑風格，使莫干山素有“世界建筑博物館”之美稱。

莫干山景區標志性建筑——裸心堡

       莫干山文旅產業小鎮（裸心谷）項目位于德清縣莫干山鎮廟前村，投資3億元左右，占地約230畝。該項目由藝術酒店及民宿、非物質文化遺產工匠區、餐飲購物體驗館、青年藝術家駐留工作室、美術館、茶藝館、休閑馬場等多種業態交互組成。

項目景觀設計特色：

       （一）360度觀景臺。觀景臺可以眺望小鎮所有美景，從日出到日落、景觀錯落，竹海、水庫、溪流一切美景盡收眼底。

360度觀景臺 

     （二）水下餐廳和美術館是小鎮的藝術亮點，利用獨特的建筑構造和地勢條件將建筑物置于水下，讓人感覺在水中卻不知水流。       （三）形式多樣的游客活動中心       多種山地特色活動中心，不斷豐富著游客的身心體驗。項目目前根據當地自然資源稟賦和人文資源改擴建了陶藝館、茶藝館、竹藝館、博覽館、馬術館等多種特色活動場館。       （四）風格迥異的建筑       項目建設方從國內外多名設計師中精選各風格派系的設計大師，研習世界各地的著名建筑風格，設計建造了項目核心的多處風格迥異的特色建筑，形成了小鎮獨有的“洋氣”。

“洋家樂”民宿一隅三、項目特點
（一）“洋家樂”運營觀念與模式展 

     遠離都市、回歸自然、低碳環保是諸多“洋家樂”揚名中外的內涵。在最初開設的裸心鄉里，室內的家具用當地樹墩做成圓桌，用舊木頭搭成長條桌，用樹樁做凳子等等，房間沒有空調與燃氣，夏天電扇，冬日火爐。客人登記入住時必須保證節水節電，不許在室內抽煙等等，主人甚至鼓勵客人自己動手做飯。這些低碳、環保觀念完全符合國際旅游新潮流，不僅深得專家們的贊賞推廣，也對習慣城市酒店的都市人產生了強烈的反差與支持。       部分學者認為“洋家樂”贏在它與眾不同的經營理念和經營模式。普通農家樂多是農民經營，方式簡單，依附景點而存在，依靠低價競爭獲利，缺少深層次的理念。而“洋家樂”的經營者多為外國人或上海專業文旅投資者，有時尚理念、市場嗅覺、思維活躍，倡導無景點式的健康休閑旅游，例如騎馬、賞茶藝、散步、騎車、釣魚等，做到了人和自然真正的融合。

莫干山騎行道路

（二）規劃先行

       當地政府先后編制了《莫干山國際休閑旅游度假區總體規劃》、《和美家園建設總體規劃》，明確了莫干山鄉村旅游高端、精致、國際化的發展方向，也為“洋家樂”進一步走時尚潮流、綠色環保、品位高端的“大氣”路線提供支持。

       同時，德清縣出臺了全國首個鄉村民宿的縣級地方標準《鄉村民宿服務質量等級劃分與評定》，從法律層面上規范推動“洋家樂”健康、持續、快速發展。

       此外，政府積極推進莫干山國家登山健身步道、環莫干山異國風情觀光線建設，串點成鏈、高品質打造西部環莫干山異國風情休閑觀光帶和東部歷史人文觀光帶。還引進全球首個探索極限基地，促進以“洋家樂”為主的中高端民宿業的健康發展。

“洋家樂”民宿一隅

莫干山裸心谷“洋家樂”調研內容

一、項目概況 

     “裸心谷”由德清縣文化旅游發展集團整體策劃與運營。項目中較為著名的“洋家樂”民宿有11家左右，包括西坡、十八邁、尚坡、西塢里73號、山中小筑、大樂之野、隱居莫干、清境原舍等，原始投資者分來自南非法國、英國、比利時、韓國、俄羅斯等10多個國家。

       風格迥異的“洋家樂”成為德清旅游的一種新業態，圍繞“裸心理念”展開，提倡遠離都市塵囂困擾，回歸生命純凈狀態，與自然、環境和周圍生靈融為一體，享受純美自然的生活理念。莫干山“洋家樂”的運營核心是用品牌、情懷、價值、原生態來管理民宿，實現生產、生活和生態的“三生融合”持續發展。

裸心谷實景

（一）規模范圍 

     “洋家樂”——裸心谷，目前總占地面積229畝，主要分南北兩個區域，南區為住宿和會議中心，北區為休閑娛樂區。（二）區位交通       區位——裸心谷位于莫干山南側，以莫干山風景區為制高點，莫干山鎮、筏頭鄉和武康鎮的上柏、城西、對河口、三橋等區域，德清縣的西部，是生態環境保護區，也被稱作環莫干山旅游休閑觀光區。

衛星區位

       交通——距離杭州北60公里，一個半小時車程，距離上海200里，僅兩個半小時車程，上海往返德清的高鐵已開通。高鐵從上海到德清兩個小時，從杭州到德清全程15分鐘。

（三）運營單位簡介

       德清縣文化旅游發展集團有限公司成立于2017年5月，是經德清縣人民政府批準成立的現代大型國有企業集團。集團公司注冊資本金25億元，業務涉及文化旅游資源綜合開發運營、文化旅游產業發展、旅游公共服務設施建設、景區建設運營維護管理、房地產、酒店及民宿投資和經營、物業管理及資產租賃等多個領域。集團成立以來實施“一手抓市場，一手抓經營”戰略，主攻大項目，整合強經營，謀劃促創新，完成投資超30億元，實現全縣旅游產業向高質量發展轉型升級。二、功能布局       “裸心谷”項目依托在地的山谷與丘陵地勢，總體分為南區、北區兩大功能區域。（一）南區——設計以靜區住宿體驗為主，配套多座獨棟民宿和會議中心等，建有約30幢樹頂別墅、40幢夯土小屋，1個會議中心、1個露天劇院、1個露天泳池等。

（二）北區——設計以動區娛樂體驗為主，配套馬場、徒步康養、山地自行車、陶藝館、路虎越野中心、茶藝館、白茶園、項目館等

功能分區

三、項目組成

（一）樹頂別墅+夯土小屋

       “裸心谷”住宿類型包括樹頂別墅和夯土小屋共計約70棟121個房間，專注團隊拓展、家庭度假、婚期蜜月、時尚派對等功能定位。定價約2500元/晚?間。       樹頂別墅——約30棟樹頂別墅采用亞非風格的設計，出benwood Studio的知名建筑師葉凱欣，采用獨棟復式設計，提供豪華的雙臥室、三臥室或四臥室套房選擇。挑高的樓層、從地板到天花板的玻璃幕墻再疊加高于樹冠的整體高度，提供了絕佳的莫干山風景視野。

樹頂別墅

       樹頂別墅的獨立院舍位于山林之巔，客房內擁有私密的會客休閑空間和高聳木質斜頂下的睡眠區，雙露臺中有聯通兩棟會客廳的休閑坐席，另一個則擁有露天浴池或水療浴缸，適合全家出游、好友相聚以及高素質團隊拓展活動。下層則設置兩可套房式睡房，窗畔設置舒適的水療浴缸，室內用貼近自然的木材、石材構成，極富隱逸韻味。

樹頂別墅臥室

       夯土小屋——約40幢夯土小屋，隱匿于精密青的松林間，鋪著松針的入戶走廊飄蕩著林木的清香。小屋為半開放式建筑，由上海本土和國外設計師合作設計，有寬敞的外挑露臺環繞，可與自然親近，設有舒適的水療按摩浴缸，戶外花酒淋浴間可感受真正的熱帶雨林式放松休閑效果。

夯土小屋

室內設計

（二）餐飲配套

       “裸心谷”的餐飲配套，主要包含融合亞洲和非洲建筑設計風格的Kikaboni餐廳、自然開放式田野餐廳和泳池酒吧 

Kikaboni餐廳

田野餐廳

（三）會議設施

       Indaba會議中心——800平方米的生態建筑類型的會議中心，主要承接世界500強、大中型上市公司企業高端活動、時尚品牌的發布會、訂貨會等。主要包括：曼德拉廳、羅廳、蔡廳、沈廳和姚廳以及日落觀景臺。

Indaba會議中心

（四）娛樂設施

       路虎體驗中心——上海、杭州、湖州多地國內知名路虎車友會的固定娛樂聚會場所，承接路虎新品發布會、越野性能測試與體驗等活動。

路虎衛士年會

       馬術中心——項目擁有設備完備的馬術場，可容納20匹成年馬，設有馬術賽道及跑馬山道。

馬廄

       文化體驗設施——針對追求文化內涵的休閑或商務旅客需求，位于白茶園西側的四棟風格獨特的建筑，設計環繞一處小湖，內容包含特色文化主題的茶藝館、竹藝、設計館及陶藝館。旅客可以體驗制作具有地方特色的手工藝品、品嘗裸心谷出產的白茶、在陶藝轉盤上捏制茶壺、親手采摘新鮮的茶葉，體驗當地的主要生活方式、竹林種植，以及了解裸心谷與當地農民合作的眾多環境保護項日。

陶藝館 

     其他體驗設施——“裸心谷”設有3個戶外泳池（其中1個為冬季水溫加熱泳池）、山地自行車道、登山道以及有機農莊、讓旅客可以享受更多的自然生態美景，當地的野生動植物，以及莫干山清新的山野空氣，此外還為小朋友們特設一處名為小芽樂園的兒童樂園。

室外泳池

四、“裸心谷”民宿產業特色

（一）低碳環保、可持續發展產業理念       項目設施多采用綠色建筑、生態建筑，最大限度地實現人與自然和諧共生。所有建筑都是低密度、小規模的開發，同時集中將建筑物建在開發前已被砍伐過的區域，使建筑物與周圍的自然環境融為一體。

       例如，住宿房間、馬廄、茶藝館、陶藝館等產生污水的建筑全部納入園區污水循環系統，污水經歐盟認證的污水處理站循環處理后再次回到建筑物內進行節約利用（據悉，現項目已并入當地污水管網，該系統可供展示），并且設計建造了雨水收集循環再利用系統，架設光伏太陽能發電系統，發電功率400千瓦，一并節約園區整體能耗。

樹頂別墅節能設計

中水再循環設計 

     夯土小屋、茶藝館、項目館等采用石邇墻（一種先進可持續建筑技術，具有極大的蓄熱能力及良好的隔熱性能。石邇墻的模板和所有成分都能在當地獲得——模板、土壤、水泥、水和氧化物，創造出真正融入場地的墻體，石邇墻需要的水泥遠遠少于傳統的混凝土，并排除了對化學密封劑和加工處理的需求，所以健康無毒）構筑，采用當地竹制茅草建造夯土屋頂。雙層中空玻璃門窗設計。室內通風，日照充足。樹頂別墅采用SIP結構保溫板預制而成。SIP結構保溫板是一種高性能建筑墻體材料，采用結構板材做面材，保溫材料做夾芯，集結構和保溫、隔熱性能于一體，極大地減少空調的能源消耗。同時SIP結構保溫板在施工過程能加快施工速度和減少施工建筑垃圾。

光伏輔助供電和石邇墻構造

（二）內求匠心、外樹品牌，突出城鄉融合的產業定位

       內求匠心——裸心的高層團隊親自參與設計、建造以及經營旗下的民宿。確保在設計、建材、節能及環保方面都達到最高的標準，同時還保證提供頂級舒適的環境以及頂尖的服務。

       在設計上，裸心是由葉凱欣女士（裸心集團的主席及首席設計官｜上海伍得帕德加工作室合作伙伴）設計的，突出莫干山當地特色，最大限度利用鄉村原有構筑物改建成民宿。同時，打造莫干山獨有的“洋人”休閑度假文化——從民國時期洋人避暑度假到改革開放時期全民旅游觀光再到新時代成功人士生態休閑度假的文化傳承與迭代。

左：豬圈改建的民宿，右：茅廁改建的咖啡館

豬食槽改建的洗臉池

       在建造上，所有的建造過程都在裸心團隊的監管下進行，以確保達到最好的品質及最高的標準。建造過程以當地出產的建材以及傳統的建筑工藝為主并結合了最先進的建筑技術。設計師堅持使用當地建筑材料和工藝，聘用了超過300名附近村莊的村民來建造有當地特色的構造物，展示了各種各樣瀕臨消失的傳統工藝，運營方面也保持著當地員工的高比例，讓當地人充分融入到項目中獲得收益，目前裸心387名員工里面有265名是當地

人。

當地建筑工匠 

     在經營管理上突出人的服務與溫暖，裸心團隊始終堅持既要提供個人化和極具專業的服務品質，把旅客當成自家人看待，堅持裸心的理念。客群上，精準定位上海市高端精英人士和國外友人等短途散客為主，片區輻射江浙滬地區。

當地勞動力與高端服務的融合

定制化、專業化服務，圖為國外高端西點師共享烹飪等

       外樹品牌——“裸心”的品牌打造以莫干山情懷為基礎，倡導名為“裸心”的生活方式、精神信仰、創新創意，即“逃離喧囂、回歸自然、恢復健康”，突出與城市豪華酒店、鄉村農家樂的差異。同時，通過外部活動、影視節目導流、公眾人物影響力等在客群中引爆吸引力。

高端酒會

《拜拜啦、肉肉》節目錄制場地

（三）創意獨特的度假體驗

       路虎體驗中心、馬術中心、陶藝館、茶藝館、竹藝館、露天劇院、水療館、小芽樂園、田舍餐廳等都給客人獨特的活動體驗。例如，客人可以體驗最新的路虎車型，感受它的性能，更能在由路虎全世界知名的道路設計師規劃的山地道路中，體驗全地形駕駛的激情與自由。“裸心”目前有十多匹品種優良的駿馬和小馬駒，針對各種年齡段的客人提供騎馬課程，馬廄提供各種所需的騎馬裝備。如果客人是非常有經驗的騎手，他們還能租借馬匹到山林間自由馳騁。

五、經營狀況簡介 

     目前，“裸心谷”121個房間基本投入約1.6個億，平日房間均價在2500元/晚，節假日略微上浮。“裸心堡”平日房間均價在3500元/晚上，年營業額在1.4個億，入住率75%—85%，實現一個床位年稅收10萬元，“山水談”、“隱西39”等單棟民宿（規模在十幾個床位）年利潤可達500萬，入住率可達90%。“西坡”7棟29房間1500萬投入，15-16年入住率90%，18-19年入住率75%以上，2-3年收回成本。

六、“點狀供地”政策扶持

       浙江省德清縣是《關于授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區劃暫時調整實施有關法律規定的決定》（人大常會字〔2015〕1號）中土地改革三項試點的33個試點區縣之一，在上位政策上給予了創新探索的權限。浙江省出臺的《關于做好低丘緩坡開發利用推進生態“坡地村鎮”建設的若干意見》中明確指出“實行點面結合、差別供地”，即開發建設項目實行項目區供地，項目區為單個地塊的，按建設地塊單個供地；項目區位多個地塊的，按建設地塊組合供地，即所謂的“點狀供地”方式。“點狀供地”是一種新的土地獲取方式，點狀是相對于常規的片狀而言。而點狀供地則是將項目用地區分為永久性建設用地和生態保留用地，其中永久性建設用地構筑物占地多少即供給多少，剩余部分按租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。通俗上說，就是在一大片土地上，用多少土地指標，算多少容積率，通過散點或者帶狀供給建筑用地，而其他周邊土地可以通過租賃的方式獲得。“裸心谷”即通過“點狀供地”的方式在國有林地上獲取了建筑用地指標，保留了夯土小屋、林間樹屋等構筑物，其余自然生態部分通過向國有林場租賃的方式進行整體確權經營，這期中包括土地變性后其余林地的消防問題等都得到了配套解決。

七、調研小結

（一）民宿產業核心特色明顯 

     “裸心谷”民宿通過營造逃離喧囂、回歸自然、恢復健康的品牌理念，專注“洋”建筑與莫干山自然生態、高端品質服務與當地傳統文化的有機融合，彰顯內在匠心；通過宣傳莫干山中西度假文化傳統與歷史（莫干山二百多幢別墅無一雷同，分別代表了歐、美、日、俄等十多個國家的建筑風格，使莫干山素有“世界建筑博物館”之美稱。其中皇后飯店為毛澤東下榻處，白云山館為周恩來與蔣介石國共和談之地等），精準定位上海精英人士與國外友人等客源，核心市場區域輻射經濟發達的長三角地區，主動釋放市場需求，樹立品牌影響力。

（二）“點狀供地”政策支持力度較大，但復制推廣存在局限性

       浙江省德清縣是我國土地改革三項試點的33個試點區縣之一，浙江在探索“點狀供地”方式支持項目區供地方面走在全國前列，即突出項目區為單個地塊的，按建設地塊單個供地；項目區為多個地塊的，按建設地塊組合供地的點狀供地方式的合法合規性。但全國范圍內，在集體經營性建設用地入市實操中二級土地市場化交易機制的搭建問題，“點狀供地”支持建設用地后的占補平衡問題等都存在一定的局限性，使德清縣“裸心谷”此類項目鮮有復制性。