從2004年起，中央一號文件連續多年聚焦三農問題，不斷釋放政策紅利，推動農業創新，加之中央經濟政策不斷加大結構性供給側改革力度，堅持貫徹“三去一降一補”總方針，去杠桿、去庫存力度不斷加大.從促進城鄉統籌發展的角度，市民農莊在以上兩大政策導向的加持下是實現城鄉互動、農民增收創富和一體化發展的一種良好模式，也是實踐習主席提出的“看得見山，望得見水，記得住鄉愁”美麗中國夢的一種途徑。在這樣的背景下，許多國有企業、上市公司和地方龍頭企業開始在試點地區布局市民農莊項目，激活農村土地要素，以期達到資本下沉、陳倉保值，收獲明確而穩定的長期收益目標。

一、市民農莊的概念市民農莊概念由國開金融最早提出，本質上是一種城鄉統籌的開發模式。它以“大企業融合村集體經濟組織”為平臺、以頂層設計、系統規劃、統籌產業融合為方法，以市場化運營為原則，優先從大中型城市周邊城郊結合區域選取試點，實現市民下鄉及資金技術下鄉，推動各項生產要素向鄉村匯聚，在保證農民獲得財產性收入的基礎上使農村發展對接城市需求和城市資源，從而有效回流資金，推動鄉村持續發展。

二、市民農莊開發模式的特點市民農莊的開發模式需要包括運營商和資源方兩個團隊的配合，運營商的優勢在于資金實力和項目開發運營能力，農業技術經驗的缺乏使其需要尋找農業資源方以戰略合作形式共同參與市民農莊的開發運營。其中，運營方負責投資開發與運營；資源方包括農業科研院所、農業技術企業、農村集體經濟組織等，主要負責技術支持、技術管理及農業設施的后期維護。

具體的操作機制需要政府、村集體組織、農戶、開發商共同參與和合作，形成四位一體的復合產業發展模式。政府提供農業專項資金補貼、用地和政策扶持，開發商負責產業導入與運營管理，農民可以通過村集體入股參與開發和運營，也可以成為員工參與職業耕種，還可以出租自有民房、農田獲取要素收益在這樣多方合作的模式下，促進農村發展，實現多方共贏。

三、開發市民農莊的兩點先決條件

（1）深刻理解農村土地制度改革，讀懂項目所在地農村土地政策

全面深化改革需要強有力的政治制度來支撐和穩定的社會環境來保障，我國的農村土地制度改革正是在黨的正確指引與堅強領導，以及國內優渥的政治、社會環境下拉開序幕的。2013年黨的十八屆三中全會《決定》，明確提出建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地實行與國有土地同等入市、同權同價。保障農民宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運營。隨著農村土地管理制度改革的頂層設計正式提出，試點工作也隨著《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，《農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則》及地方配套政策的出臺，在全國積累了大量先進經驗。包括成都多利農莊，莫干山裸心谷，潯龍河長沙院子等在內的成功案例，無不深刻理解了農村土地制度改革現階段的要義，較為集中的共識是它們準確把握了農村土改“三塊地”，即農村土地征地制度改革，集體建設用地的入市改革和宅基地制度改革的方向（詳細內容請回顧《德泓咨詢干貨|第十期》），此外還需要充分把握地方農村集體建設用地的拿地政策和流程要件。

（2）準確把握區域市場供需結構的特點

大型城市或城市群（目前我國共有6個超大城市，11個特大城市，13個I型大城市，超過60個II大城市）的物質資源條件越發豐富，人的消費需求也就越高。大型城市中市民農莊的客戶多數不是為了解決住的問題，而是需要被居住的品質、體驗或者情懷打動，這部分人群有一定經濟基礎、有農村情懷、有田園生活的追求。

市民農莊對于他們基本上都屬于“第二住所”或假日休閑的場所，尤其是大城市的“三高”人群（高級知識分子、高級干部、高級軍官），他們因為個人的追求和社會的責任，絕大多數自幼便離開了家鄉農村，對擁有“有田有院有天地”的中國院子具有多年的夙愿。

另外，對于自小生活在被鋼筋水泥包圍的城市新型中產和孩子來說，農業、生態旅游帶來的新鮮體驗激發了他們對農村的向往，結合“三高”老人的回鄉需求，中國院子可以成為一個風口。

市民農莊的供給，首先要正確貫徹當前農村土地改革政策，這包含個兩層：一方面項目謀劃策劃需要堅持三條原則，即土地的公有制性質不變，絕不搞土地私有化；耕地紅線不能突破，絕不消滅農村的集體經濟；農民利益不受損，絕不侵犯農民的利益而是要提高農民的收益。

另外，在按照當地農村土地流轉、交易流程拿到項目用地指標后，建設內容需要符合規劃用地性質，及時迅速辦理用地手續或用地預審意見，這對項目融資成功與否至關重要。

市民農莊的供給側需要有強大的運營能力和合作伙伴，至少需要運營三大板塊：農業、旅游、地產。在和地方政府或平臺公司合作、多方共建的同時，項目還需要以農民合作社為主要載體，讓農民充分參與和收益。其中，土地所有權不能變，農民自愿以土地入股，成為雇員參與農田種植和農莊運營，獲得股份分紅、工資性收入，改善居住條件。這樣金融機構才能合理合規進場，提供資金支持，獲得投資收益。在農業生產方面，專業農業合作社應與當地村集體建立緊密的聯系，保證先進農業技術和農業管理的無縫導入與應用。

四、開發市民農莊的主流模式——農業+小鎮

“農業+小鎮”是政策創新、模式創新、科技創新、業態創新的熱點，在這種模式下，資本方通常作為統籌開發的主體，負責開發、招商和項目的統籌運營，金融機構、農業技術公司、合作社、酒店運營管理企業、文化旅游企業等作為資源合作方共同參與運營，共享收益。

資本方在產業融合擴張上乘國家鄉村振興戰略之勢頭，探索“農業+小鎮”的發展模式，它既能解決政府的農業發展、農村建設、農民生活問題，也能滿足重資產企業業務擴展、分散風險、政策引領等需求。

在政策上，市民農莊可與鄉村振興、特色小鎮、農業科技創新、農村土地改革等國家熱點政策掛鉤，是多方政策重點傾斜的政策洼地，使得項目可以獲得各項政策支持來推動保障開發。

在功能業態上，集合農業種植生產、農業科創研發、農產品交易流通、農業休閑旅游、農業創意文化、田園居住生活等多個功能于一體，強調生產、生活、生態業態的科學配比，資本方得以在“賣資產”和“做產業”上合理平衡。

在開發運營上，一般由一個主體全面統籌，采取區域綜合開發的模式分期滾動開發，并整合農業科技企業、農業服務企業、科技服務企業、文化創意企業等多方資源共同運營其中的單個項目，分散風險、共享收益。

在項目選址上，重點選擇位于中心城市周邊，區位交通便利、旅游資源豐富、生產資源豐富、農業基礎好的地區，一方面可以依托中心城市的人口集聚力帶來消費人群，另一方面能依托設施配套優勢有效調動區域產業資源集聚，推動項目發展。

在客群定位上，招引以農業科技企業、創業創新企業、科研機構、配套服務企業在內的產業客群，同時吸引游客等消費客群，真正形成產業效應，集聚人口和產業主體。

五、典型市民農莊——成都多利桃花源

（1）項目概況成都多利桃花源位于成都市郫都區紅光街道白云村，項目占地2275畝。通過土地整理可用于產業發展的集體經營性建設用地330畝，規劃建設約10萬平方米近800套的家庭農莊；已合法取得182畝集體經營性建設用地，完成92畝集體建設用地約1.9萬平方米農莊開發建設，一期27套、二期123套市民農莊產品已交付使用。

（2）“農業+”產業模式該項目以綠色有機農業為基礎，農文旅融合發展為支撐，市民農莊與精品民宿、度假酒店為載體，打造集生產生活生態深度融合、農業文化旅游“三位一體”的鄉村振興典范，2020年德泓咨詢調研時項目已建成1000畝綠色有機農業產業園區、13萬平方米溫室大棚、1萬平方米分揀配送中心和300畝農文旅融合發展示范區。具體產業生態和效益如下圖：

（3）用地及開發方式項目遵循“小規模、組團式、生態化、微田園”的規劃建設理念，突出川西林盤、生態水系和田園風光，依據川自然規〔2019〕2號文四川省關于“點狀用地”助推鄉村振興的指導意見，實踐“點狀用地”路徑，成都多利桃花源一期取得的4宗地共19.7畝集體經營性建設用地，平均每個地塊約5畝，農戶宅基地騰退成本約50萬元/畝，加上政府收取的土地增值收益調節金和契稅，土地綜合成本約68萬元/畝。創新運用國家農村土地改革試點政策，利用集體經營性建設用地開發，項目通過當地發改委立項，合法獲取集體土地不動產權證書、鄉村建設規劃許可證書、鄉村建設施工許可證，竣工驗收及備案后通過通過集體經營性建設用地房地一體不動產權轉移登記銷售給法人。開發方式得到國家發改委、農業農村部、自然資源部等部委領導及省市領導的充分認可。

（4）去化情況雖受產權性質（集體建設用地）及付款限制（全款），但憑借其稀缺的高品質中式農莊產品，項目實現了超出區域別墅100%的溢價率，一期產品推出即售罄，二期產品推出3個月已售80%以上（具體項目情況請查閱鄉村振興課題三）。