一、區位概況

       成都多利農莊，位于成都市西北方向上風上水的郫都區，即原先的“郫縣”。項目為三村（社區）連片規劃建設，三村分別為紅光街道白云村和三道堰街道的青塔村、秦家廟村，總規劃面積10659畝。

項目位置圖

二、項目歷程

       據介紹，成都多利農莊由上海多利全資子公司“多利(成都)農業發展有限公司”投資建設，2013年入駐郫都區紅光鎮，致力于有機農業的生產、加工、銷售以及現代都市農業的創新發展。圍繞打造國際鄉村旅游度假目的地，按照“集中連片”和“雙創示范”的戰略部署，以白云村為中心，向周邊輻射進行連片發展，總規劃面積10659畝，項目總投資150億元，以新型“農+文+旅+居”融合的特色有機小鎮為核心，打造“都市農業雙創孵化園區”，目前園區已入住載體20余個，吸納農業創客100余人，輻射帶動基地5000畝，推動一二三產業融合發展。其中，本次考察的為項目一期（多利桃花源）占地2275畝，已于2017年3月開園。

三、現狀概況（一期）

       項目通過土地整理可用于產業發展的集體經營性建設用地330畝，規劃建設約10萬平方米近800套的家庭農莊；已合法取得182畝集體經營性建設用地，已完成92畝集體建設用地約1.9萬平方米農莊開發建設，一期3300平方米的27套農莊已交付使用。

四、單位簡介

       上海多利農業發展有限公司(多利農莊)，成立于2005年，總部位于中國上海，通過十多年創新發展，已成為全國知名的有機農業品牌，在全國形成10個基地，在北京、浙江、成都、重慶等地設立分公司。

2013年，多利進入成都，展開全國首批“田綜合體”的項目運營與模式探索。

       2017年10月，協信成為多利的控股股東，將多利作為進軍現代農業的主臺。升級后的協信?多利，以有機蔬菜的先導者，正式轉型為有機生活方式的引領者。

五、整體定位

       項目結合農業供給側結構性改革，以機制創新為動力、市場需求為導向、質量效益為核心、綠色發展為根本、農民增收為目的，按照“實施鄉村振興戰略、促進城鄉融合發展”及重塑城鄉空間布局和經濟地理部署，突出“全域景觀化、農業旅游新業態”理念，規劃建設體現自流灌溉、水早輪作、川西林盤特色和宜業宜游宜居的田園綜合體項目，激活都市農業的多業價值、樂游價值和安居價值，打造集農業文化旅游“三位一體”、生產生活生態同步改善、一二三產業深度融合的鄉村田園綜合體和“宜業宜游宜居”的農業文化遺產旅游目的地，形成產村相融、三產互動、城鄉統籌的綜合示范效應，被譽為中國田園綜合體成功案例之一。

項目總平面布置圖

六、項目組成

       項目規劃建設有都市農業科創中心（接待中心）、多利農業科技展示中心、有機農業核心示范區、鄉村酒店、多利市民農莊、濱河農旅觀光區、共享農場、農業創客有機生態園、有機生產大棚區、包裝加工中心、農事活動體驗區、農村新興社區等板塊。

（一）都市農業科創中心（接待中心）

       都市農業科創中心包括接待區、資質與榮譽展示區、辦公區等，整合了游客集散、接待、項目展示等功能。

都市農業科創中心（接待中心）

（二）多利農業科技展示中心

       多利現代農業技術、有機農業耕作技術等先進農資、農技的展示與研學。

       多利農莊聯合中國農科院、四川農業大學和上海有機蔬菜工程技術研究中心組建“都市農業科創中心”，采取“成果轉讓+創新導師+孵化基地+服務平臺”模式，開展農業高新科技成果孵化、新技術新品種示范和有機蔬菜行業標準研究，并為入駐園區內的農業創客、合作社提供技術輔導和支撐。目前，已建立近30名導師輔導團隊，覆蓋有機農業生產、農業科技研發、園藝景觀和農村土地改革等領域。其中，上海有機蔬菜工程技術中心負責人出任導師之一。

（三）有機農業示范區

       大田有機耕作區，該片區所有土地已完成有機化改良并獲取第三方土地有機認證，主要耕作水稻，季節水果、蔬菜、根莖類等，承接部分展覽和研學功能。

有機農業示范區

（四）有機生產大棚區

       作為成都市、區兩級農業雙創示范孵化園區，首期已形成300畝大田、100畝塑料大棚、10000平方米智能溫室大棚。該片區所有土地已完成有機化改良并獲取第三方土地有機認證，主要耕作水稻，季節水果、蔬菜、根莖類等，承接部分展覽和研學功能。

有機生產大棚區

（五）農事活動體驗區

       打造包括鄰里中心、有機生活體驗館、休閑體驗農莊、百草園、快樂動物園、藥食同源餐廳、度假酒店等項目。結合園區高端市民農莊；依托家庭農莊實踐共享農業理念，統一對原有農民住宅進行規劃改造經營，配套周邊農田，向游客租賃，進行生態種植體驗和農事活動，有效集合了生態種植、農業共享、生態居住、社區農產品供應等功能于一體。

農事活動體驗區

（六）鄉村酒店

       LUX度假酒店引入鄉村，帶動休閑農業與鄉村旅游轉型升級！

鄉村酒店

       在多利農莊的核心群，有機種植田地圍繞著的一片鄉村酒店格外引人注目，這是由多利農莊建設，由全球著名的鄉村酒店管理公司—法國lux酒店管理集團運營的鄉村酒店，也是引領郫都區鄉村旅游轉型升級的特色項目。

       目前，已啟動一期4000平方米LUX主題酒店建設，客房價1288—3888元/間，共13間客房；酒店餐飲供應全部采用多利農莊有機食材。后期將通過回租產權式經營性農莊進行更大面積酒店運營管理，酒店配套的LUX咖啡吧現已正式對外開放。

鄉村酒店

（七）多利市民農莊

1、產品組成

       低成本獲取集體建設用地（成都多利農莊每畝土地成本70萬元），通過農業大地景觀和基礎設施配套，提升土地價值和物業預期；市民農莊物業按1:1.5—2.0、1:3—5配置庭院和菜園，有房有院有塊田的中國院子，是許多成功人士的終極夢想；低密度和低容積率的創新產品設計，形成高質量的建筑產品、裝修風格和庭院配套，提升物業產品價值。

2、產品類型

       成都市場上的首個中式合院別墅產品，2017年3月一期入市。

多利市民農莊

3、產品競爭力

       稀缺的中式農莊建筑形態，以及創新性的每戶配置農田，打造了獨特的歸園田居生活方式，獲得市場認可。

       建筑形態：多利桃花源的中式農莊風格產品，在成都市場上較為稀缺，其傳統優美的建筑與園林設計以及高私密的圍合式庭院，帶給人獨特的居住感受，從而得到市場認可與追捧。

       配置農田：? 每戶“舍、庭、院、園、田”，1 : 1 庭院面積，配1-5畝農田，滿足客戶歸園田居的生活愿望；

       ? 提供種植指導，包括各個季節適宜種植的蔬菜、種植方式、種子提供等，并有農田打理服務。

產品競爭力

4、客群定位

       有一定經濟基礎、有農村情懷、有田園生活追求的群體。多利桃花源的客群以成都高端客戶為主，年齡段以中年高凈值三口、五口之家和60-70歲銀發客群，因距離、配套因素，大部分客戶將其作為第二居所。

客群定位

5、商業模式

       先期聚焦樣板房打造（6套748平方米），獲得市場認可后再提價銷售、個性化定制（一期一批次6套樣板房售價約2.5萬/平米，一期二批次售價約2.7萬/平米，二期一批次售價約3.1萬/平米，二期二批次（定制銷售）售價約3.5萬/平米，均高于成都西部城郊區域國有土地上的別墅售價）。

6、去化情況

       雖受產權性質（集體建設用地）及付款限制（全款），但憑借其稀缺的高品質中式農莊產品，項目實現了超出區域別墅100%的溢價率，一期產品推出即售罄，二期產品推出3個月已售80%以上。

       價格：一期價格2.4-2.6萬/㎡，二期均價3.3萬/㎡；

       付款方式：需全款支付（可在一年內分期付款完畢）；

       銷售情況：第一期27套推出當月售罄，第二期121套已售83%；

       銷售方式：不銷售給個人，通過資產轉讓的方式銷售給法人。

去化情況

（八）農業創客有機生態圈

       項目搭建2000平方米文創空間的農業雙創載體平臺，通過設立都市農業雙創基金、提供涵蓋人才培養、技術創新、投資對接、市場開發等全程雙創孵化服務等支持政策，相繼引入了創客咖啡吧、有機蔬菜沙拉吧、farm私房菜、園區合作社和家庭農場等30多家市場主體入駐園區開展創業創新，目前支持合作的有21個農業雙創項目，

創客咖啡吧

七、深度交流

       實地調研結束后，基地主要負責人淳光華依托多利農莊就農村土地改革政策解讀、鄉村振興產業項目落地路徑、農村土地綜合整治及集體建設用地開發策略、成都多利桃花源案例等進行了詳細介紹。

深度交流

（一）農村土地改革政策解讀

       2014年12月中央深化改革領導小組第7次會議和中央政治局常委會議審議通過《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，由中共中央辦公廳、國務院辦公廳文件印發執行（中辦發〔2014〕71號）。

       2015年2月27日。第十二屆全國人大常委會第13次會議審議通過《關于授權國務院在北京市大興區等33個試點市、區)行政區劃暫時調整實施有關法律規定的決定》，授權在試點地區暫時調整實施《土地管理法》、《城市房地產管理法》有關規定，授權期限截至2017年12月31日（人大常會字〔2015〕1號）。33個試點中包括：成都郫縣，即今天的郫都區。

       2015年3月，國土資源部印發《農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則》（國土資發〔2015〕35號），并組織召開試點工作部署及培訓會議，正式啟動農村土地制度三項改革試點工作。

       2015年6月國土資源部會同中農辦、發改委，財政部農業部等部門逐一研究批復試點地區實施方案，國土資源部對試點地區實施方案進行批復（一個試點地區只開展一項試點)。

       2016年9月，中央深改領導小組決定將地征收制度改革和集體經營性建設用地入市，擴大到全部33個試點地區。

       2017年11月，中央深改領導小組決定將宅基地制度改革擴展到全部33個試點地區。

       為更好深化農村地制度改革三項試點工作的整體性系統性、協同性和綜合效益，與土地管理法修訂做好銜接，2017年11月和2018年12月全國人大常委會兩次法律授權延期，待形成比較成熟的制度成果再進行立法規范。

       2019年04月15日，中共中央、國務院《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》指出：在符合國土空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許集體經營性建設用地就地入市或異地調整入市；允許村集體在村民自愿前提下，依法把有償收回的宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市；推進集體經營性建設用地使用權和地上建筑物所有權房地一體、分割轉讓。

       2019年07月19日，《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》中完善集體建設用地使用權轉讓機制——首次明確土地分割轉讓政策。

       2019年9月30日，《農業農村部關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》對農村宅基地改革的引導。

       2020年01月01日，實施新修訂的《土地管理法》。新《土地管理法》刪除了關于非農建設用地必須使用國有土地或者征收為國有的原集體土地的規定，一方面限制了土地征收范圍，同時也為集體建設用地入市留下了空間；關于土地征收范圍，新《土地管理法》第5章第45條，采取實體目錄列舉式明確因政府組織實施軍事和外交、基礎設施建設、公共事業、扶貧搬遷、保障性安置工程、成片開發建設等6種情形需要用地，可以征收集體土地。

       目前，《土地管理法實施條例（修訂草案）》、《鄉村振興促進法（草案）》均在社會征求意見中，深化農村土地制度改革三項試點工作在包括郫都區在內的33個地區仍然有效。

（二）改革創新要點

1、集體建設用地入市

       集體經營性建設用地入市條件：符合土地利用總體規劃和城鄉規劃、符合規定的用途、權屬清晰、集體依法決策。

       集體經營性建設用地入市流程：地籍調查、村集體履行相關法律程序、土地估價、規自分局相關法律程序、買賣雙方簽訂土地出讓合同、交付土地確認書。

2、農用地流轉

       1）保持土地承包關系穩定并長久不變。

       2）第二輪土地承包期屆滿后再延長30年，草地林地承包期進來后依法相應延長。

       3）土地承包經營權有償退出機制。

       4）集體所有權、農戶承包權、土地經營權“三權分置”。土地經營權流轉期限為五年以上的可向登記機構申請土地經營權登記。

       5）當前土地承包合同仍簽署至第2輪承包期到期，應如何考慮到期后的銜接，以滿足項目土地流轉需求。

       6）設施農業用地包括農業種植養配建的保鮮冷藏、烘干晾曬、農機用房、分揀包裝、廢物處理、管理看護房等輔助設施用地。農業設施用地可以使用一般耕地，不需落實占補平衡。種植設施不破壞耕層的，可使用永久基本農田，不需補劃；破壞耕地耕作層又無法避讓的，允許使用永久基本農田，但必須補劃。

3、點狀供地

       1）遵循“小規模、組團式、生態化、微田園”的規劃建設理念，突出川西林盤、灌溉渠系和田園風光，探索實踐“點狀用地”的試點路徑，為四川等地制定出臺“點狀用地”政策提供了實踐依據。

       2）多利桃花源一期取得的4宗地共19.7畝集體經營性建設用地，平均每個地塊約5畝，農戶宅基地騰退成本52.6萬元/畝，加上政府收取的土地增值收益調節金和契稅，以68萬元/畝的成本取得土地。

       3）通過“點狀用地 ”的探索實踐，一方面提高土地開發利用的精細化、精準化、集約化水平，降低土地開發利用成本；另一方面，景觀花園用緊鄰的農用地配套，降低配套成本，提高物業品質。

4、宅基地改革

       1）采取整理、復墾、復綠等方式，開展閑置宅基地整治，利用城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策，為鄉村產業、產業發展提供土地要素保障。

       2）引進有實力、有意愿、有責任的企業參與閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，依法保護各類主體的合法權益。

       3）依法規范盤活利用行為，確保盤活利用的農村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權屬清晰。

       4）統籌安排相關資金，用于農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補助等；推動金融信貸產品和服務創新。

5、產權分割

       1）按照農村集體經營性建設用地開發利用的試點政策和程序流程，郫都區選擇多利農莊等有基礎、有條件的產業融合發展示范項目開展先行試點。

       2）對企業合法取得的農村集體經營性建設用地，按照一定比例確定企業持有物業規模，持有物業和轉讓物業項目應同步規劃建設，持有物業項目可以整體轉讓，但不可分割轉讓。

       3）多利農莊探索實踐的“集體經營性建設用地‘房地一體’、分割轉讓”的路徑，為中央制定《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》提供了實踐依據。

產權分割

（三）鄉村振興產業項目落地路徑

1、合作模式

       探索實踐“園區+公司+合作社+家庭農場+農戶”合作模式，形成公司、合作社與農戶緊密的利益聯結機制，引領農業適度規模經營、帶動農民就業增收、增強鄉村發展新動能。

合作模式與農民利益分享機制

2、農民利益分享機制

       按照都市農業“微笑曲線”模式，投資企業負責產業前端的技術標準、科技研發、技術培訓、產業示范基地建設；負責產業后端的農業品牌包裝、農產品加工、市場拓展等。園區大生產交由合作社和家庭農場、專業大戶、種植能手等完成。投資企業按產品標準及訂單收購合作社農產品，并將流通環節凈利潤的5%-10%返還給合作社，創新農民利益分享機制。

3、集體用地開發流程

       利用農村集體經營性建設用地“入市改革”試點，探索出農村集體經營性建設用地開發路徑。

       項目合法：取得發改項目立項、環評環保備案、招投標備案；

       用地合法：依法辦理集體土地不動產權證；

       規劃合法：依法辦理鄉村建設規劃許可證；

       程序合法：依法辦理鄉村建設施工許可證；

       物業合法：依法辦理房屋竣工驗收備案、房屋所有權初始登記和房屋所有權轉移登記。

集體用地開發流程

八、調研總結

（一）項目優勢（亮點）

       1）探索機制創新、抓住政策紅利

       郫都區是全國33個農村集體經營性建設用地入市改革的試點之一，利用試點政策紅利，結合當地實際，走出了自己的“點狀用地”供地路徑；集體經營性建設用地實施房地一體、分割轉讓，再進行房地一體不動產權轉移登記的改革創新之路。

2）探索產村相融三產互動——六次產業全鏈條增值

       項目以綠色有機農業為本底，旨在提供“有機健康的田園生活方式”，以“田園環境為基礎，郫都文化是靈魂，多利產品增特色”的組合思路，通過自建、合作和招商等方式導入文旅康養等產品與服務，實現農業、文旅、康養的產業融合，實現農業生產、科普教育、田園休閑、康養度假等的豐富業態融合，創造并提升鄉村的多元價值，共筑田園夢想，助力鄉村振興。

3）富民帶動實踐——有機生態農業產銷聯盟模式

       多利農莊開創成都有機生態農業產銷聯盟模式，構建“農業龍頭企業(多利公司)+有機生態蔬菜產業園區+聯盟成員單位”有機銜接的產業鏈條和利益鏈接機制。

通過成員間在產業、品牌、市場和科技等方面的疊加融合，采取品牌支撐、科技援助、農資配送、流通環節利潤返還等方式，與規模特色的單品生產合作社、家庭農場和農業公司形成穩固的單品購銷關系和利益分享機制。依托上海協信集團有機農產品銷售渠道，保證有機農產品銷售渠道。

4）保證農民利益為前提，獲得各級政府支持

       以農村土地綜合整治及集體建設用地開發落地項目為載體，政府引導、農民主體、市場化運作，充分釋放政策紅利，實現鄉村振興、促進農民增收。

（二）項目難點

       1）村民參與度不夠、可能影響項目的可持續性；

       2）多利市民農莊目前的銷售方式可能引起的后續產權變更問題。