燕達國際健康城位于北京東部燕郊開發區，健康城總占地面積750畝，建筑面積110萬平方米，總投資約130億元人民幣，項目分兩期建設，主要由燕達國際醫院、燕達康復中心、燕達養護中心、燕達醫學研究院、燕達醫護培訓學院五個板塊組成，開創了“醫、護、養、學、研一體化新型服務模式”的先河。

交通區位分析

       燕郊地理位置優越，與北京僅一河之隔，距天安門60公里，距首都國際機場25公里。從北京天安門廣場驅車向東直行，即到達燕郊開發區–京東寶地。進入燕郊，在彩虹門處右轉南行，即到達燕達國際健康城。

核心板塊介紹

一、燕達國際醫院

       燕達國際醫院是一所按照中國衛生部三級甲等綜合醫院標準設置，集醫療、科研、教學于一體的大型綜合性醫院，在設置50個臨床醫技科室的規范下，為方便患者整合成了18個科室中心。規劃床位3000張，其中醫療床位2000張，康復床位1000張。一期建設兩棟住院樓，配置1200個醫療床位；二期暫未開工建設。

       醫療床位70%為42平方米的豪華單人間，并設有部分兩套間和三套間，組成VIP區和國際特需區。醫技大樓建筑面積超過6萬平方米，設置PET-CT、3.0T核磁共振、雙源CT、大型直線加速器、大型血管造影機等國際一流的通用和專科尖端醫療設備。

       燕達國際醫院按照國際醫院(JCI)標準進行設計，同時通過和國內外知名大學醫學院、大型醫院建立協作化關系，廣泛的進行學術、人才交流。在人才建設方面，從日、韓、歐、美引進百余名，從國內引進400余名知名專家、教授，組成實力強大的學科技術團隊，為中外患者提供高水平的醫療健康服務。

       為了突出燕達國際醫院的特色，特設6個重點臨床學科，分別是心血管病臨床醫學中心、腫瘤臨床醫學中心、康復醫學中心、微創醫學中心、創傷醫學中心、器官移植醫學中心。同時，燕達國際醫院還設立了醫學研究院，下設老年病醫學研究所、腫瘤醫學研究所、微創醫學研究所、中心實驗室。以“抗衰老生命科學研究”、“心腦血管病治療與康復”、“腫瘤綜合治療”和“基因診斷與治療”為主題開展相關臨床醫學研究。醫學研究院擁有一批國內外優秀專家，利用尖端研究設備，圍繞“抗衰老”和“延長壽命”這一核心，探索人類健康和延年益壽的方法及規律。

二、燕達金色年華健康養護中心

       燕達金色年華健康養護中心設置床位10000張，一期2000張床位，2011年投入使用；二期8000張床位，2018年投入使用。設置了中式、韓式、日式、歐式等不同風格的居所，并根據賓客身體狀態，按自理、半自理、非自理設置區域。

       養護中心秉承“提高生活質量、保障健康安全、延長壽命”的服務宗旨，建立了國內領先的醫養康相結合養老服務體系，全程解決自理、介助介護、認知照護和舒緩療護等不同養老養護需求，是國內運營最早，單體規模最大的全程化持續照護養老社區。先后獲得“全國愛心護理工程示范基地”“京津冀產業轉移承接重點平臺”“醫養結合示范單位”“老年營養餐標準化示范基地”“五星級養老服務機構”等榮譽,并入選國家發改委、民政部、全國老齡辦遴選的首批國家養老服務業發展典型案例，面向全國進行宣傳及推廣。

       養護中心依據半自理、非自理和自理老年賓客需要，建有兩種類型的養護樓，即家居式花園洋房養護樓和星級賓館式養護樓，所有養老居所均為精裝修，各種生活設施一應俱全，達到舒適、豪華、適老化效果。

       按五星級賓館式設置的養老居所有：41平方米VIP套間，41平方米豪華雙人間，31平方米普通雙人間。按家居式設置的養老居所有：55-69平方米一室一廳一廚一衛，71平方米兩室兩廳一廚一衛，86平方米兩室兩廳一廚兩衛，93平方米三室兩廳一廚一衛，138平方米三室兩廳一廚兩衛等戶型。

       自理區護理站位于家居式花園洋房旁邊，半自理和非自理護理站均設置在賓館式樓房一層。護理站內設有中西餐廳、醫務室、輸液室、藥房、會客廳、娛樂室、康復室、公共活動區等。

       每棟樓為一個獨立的健康養護區域，設有1個醫護組，每個單元配有專職全科醫師和專職護士，負責本單元入住賓客的診療康復和健康管理工作;每個單元設有一個養護組，配有從國外引進的護理主管、助理護士和護理員，負責本單元入住賓客的生活養護服務。醫生、護士、助理護士和護理員均實行24小時值班制，不間斷地為入住賓客提供服務。

（一）自理區

自理養護區賓客居所的戶型有：一室一廳一廚一衛（66平方米），二室一廳一廚一衛（86平方米），三室一廳一廚二衛（123平方米）。

戶型內各種家具、家電、床上用品、廚具、潔具及其他生活設施一應俱全。在每一套賓客居室的客廳、床頭和衛生間裝有呼叫對講儀，在廚房和衛生間均裝有緊急呼叫按鈕，養護中心還將溫泉直接引入每一位賓客浴室的浴缸中，賓客足不出戶即可享受泡溫泉的樂趣。

（二）半自理區、非自理區

       半自理養護區和非自理養護區設置的戶型相同，單間一衛（即標準間，面積為36平方米）。半自理及非自理養護區位于星級賓館式居所內，家具家電、床上用品、衛生潔具及其他生活設施均按照星級賓館的房間配置，護理用床為特制加寬的電動三搖醫療護理床。在每一套賓客居室的床頭裝有呼叫對講儀和氧氣裝置，賓客有需要時可直接呼叫服務人員提供服務和吸氧治療。在衛生間的座便器和浴缸邊均裝有緊急呼叫按鈕，賓客在緊急情況下可隨手按下緊急呼叫按鈕，服務人員會及時趕到賓客身邊提供幫助。養護中心還將溫泉直接引入每一位賓客的浴室，賓客足不出戶即可享受泡溫泉的樂趣。

       非自理養護區配置的生活輔助和康復設備：在非自理每個樓層，均設置了公共浴室，配置了先進的洗浴和水療設備;在部分樓層的全層配置了全套天軌移位系統（將賓客房間、衛生間、走廊、餐廳、公共活動區、診療室、公共浴室等連接為一個整體）。

配套服務設施

一、多功能商業街

養護中心建設的多功能大街貫穿東西，總面積40000余平方米，設置的各功能有：社區衛生服務中心、老年康復科、老年大學、大型營養餐廳、各類特色餐廳、模擬高爾夫球館、電影院、健身俱樂部、棋牌室、圖書館、銀行、大型超市、菜市場、家具家電大賣場、溫泉游泳館、茶館、咖啡廳、鮮花店、糕點店、干洗店、美容美發室、陽光種植房、黨員活動室、老年會所等，設置的教堂有：佛教、天主教、基督教、伊斯蘭教。

       多功能大街設置的各種服務設施，為老年賓客提供各項文化娛樂活動和便利服務。

       老年大學：定時為老年賓客舉辦舞會、生日會、歌詠比賽、節假日慶祝、養生講座等活動，還開展書法、繪畫、手工制作等多種課程。定期為老年賓客舉辦經濟、科技、養生、國際形勢等的講座和交流。

       配套的餐廳有自選餐廳、自助餐廳、特色餐廳、個性化自點餐廳、素食餐廳、西餐廳。各式餐廳可容納3000多老人同時就餐，營養師制定的營養配餐方案，讓老年賓客實現健康飲食，各式包間為家庭聚會和招待客人提供便利。

       為了食品衛生安全，養護中心專門建立了蔬菜、米面、肉蛋、飲料等的供應基地，對食品源頭、生產加工、流通等環節，設置了嚴謹、科學的檢查監控機制。

       陽光種植房使老年賓客享受到種植各類瓜果蔬菜和收獲的樂趣。園區內種植的各類果樹，使老年賓客每年三季都能享受到采摘各種果實的樂趣。

       園區內種植的各類成樹、花卉和果樹實現了四季綠、三季花、三季果效果。水系和帶狀森林公園，形成了亮麗宜人的景觀，又起到改善園區環境的作用。漫步在如詩如畫般的園林公園，觀賞設置的樓臺亭閣和藝術雕塑，使老人心曠神怡。

       多功能大街與養老居所之間設置的信息化系統，形成了完善的養老信息化平臺，通過設置的數據庫、智能平板終端和智能一卡通，為您提供健康管理、緊急呼叫、電子圍欄、智能點餐、各類活動預約、查看各類資信等服務。為老年賓客設置的智能床墊、遙感監測等系統，對高危老年賓客身體指標24小時進行監測，當身體指標發生異常時，遙感監測能自動報警，會得到醫護人員及時救助，可極大減少高危賓客身體發生意外事故。

       依托燕達醫院和緊密合作的北京五家知名醫院，設置的社區衛生服務中心配備的醫生有：腦科醫生、心臟科醫生、骨科醫生、婦科醫生、心理醫生、全科醫生和中醫醫生等，還專門設置了老年病科。燕達醫院知名專家定期到社區衛生服務中心出診，為老年賓客提供優質便捷的醫療服務。根據老年賓客身體狀態和診療服務半徑，配備的保健醫為老年賓客患的慢性病、常見病等給予提供診療服務。對老年賓客患的重病、大病和社區衛生服務中心不具備治療條件的疾病，到燕達醫院治療。社區衛生服務中心定期為老年賓客常規體檢和健康評估，分別建立健康檔案，進行健康管理。

       老年康復科配備的康復師有：腦科康復師、心肺功能康復師、心臟康復師、肢體康復師、運動康復師和中醫康復師等，為老年賓客提供各項康復服務。運動康復師根據老年賓客身體狀態，制定出個性化運動方案，使老年賓客科學健康運動，并使患有老年疾病的賓客盡快恢復健康，實現心情愉快、健康長壽。

       養護中心全心全意為老年賓客提供醫療服務，康復服務，生活照料服務，文化娛樂服務，真正使老年賓客有歸屬感、安全感，實現老有所養、老有所樂，安度美好金色年華。

二、燕達醫護培訓學院

       燕達國際醫護培訓學院創辦于2007年，學院由燕達集團舉辦，位于中國燕達國際健康城內。學院建筑面積約11700平方米，可同時容納1500名醫生、護士和護工進行培訓。建有國際AHA標準的心臟急救模擬技能培訓中心、護理智能化培訓站、國際先進的老年養護實訓基地，提供模擬國際養護場景實操訓練，成為國內領先的醫護實習基地，教學面積約4100平方米；建有學生宿舍和對外交流公寓，宿舍面積5500平方米，學員食堂面積1300平方米，運動場地800平方米。

       學院是經省教育廳、衛生廳和民政廳共同批準成立的全日制高等非學歷教育機構。同時學院具有市勞動和社會保障局批準、民政局正式登記注冊的職業技能培訓機構（學校）資質。醫護學院與南丁格爾組織合作，建立南丁格爾國際護理培訓中心。

       學院辦學初期申辦民辦高等非學歷教育學院、職業技能培訓學校資質，努力打造成為集護理培訓、醫學培訓、綜合培訓于一體的教育培訓機構。培訓學院依據“學歷制+高等非學歷+職業技能培訓+中外合作辦學”四大模塊相補形成教育產業鏈，一方面為燕達國際健康城培養高素質的人員，另一方面向國際輸送醫護人才。

三、燕達醫學研究院

       燕達醫學研究院:下設“老年病醫學研究所”、“腫瘤醫學研究所”、“微創醫學研究所”、“中心實驗室”。以“抗衰老生命科學研究”、“心腦血管病治療與康復”、“腫瘤綜合治療”和“基因診斷與治療”為主題開展相關臨床醫學研究。醫學研究院擁有一批國內外優秀專家，利用尖端研究設備，圍繞“抗衰老”和“延長壽命”這一核心，探索人類健康和延年益壽的方法及規律。

四、燕達國際醫學院

       燕達國際醫學院是按國際領先水平規劃設計的，能夠容納一萬二千名的學生，醫學院設置的教學專業有:醫療系、醫療管理系和護理系。醫學院通過與國際大型知名醫學教育機構緊密的合作，按中國教育部頒發的學位證書，能夠頒發雙學位的學士、碩士、博士學位證書。燕達國際醫學院將成為一座具有國際一流水平、超大規模的醫學教育機構。

五、燕達國賓大酒店

       酒店按照五星級酒店標注建設，擁有200余套各式豪華套房，于2010年10月份正式對外營業。所有客房均配有高速寬帶上網接口、節目精彩繽紛的國際衛星電視、飲品零吃充裕的迷你吧、環保便捷的直飲水、干濕分區的衛浴等，使酒店客房設施進一步滿足現代人生活的需要。行政樓層更為賓客免費提供配置先進的電腦等辦公設備，方便國際國內商務賓客的遠程辦公。酒店能同時容納近千人就餐。設有中式餐廳、西餐咖啡廳、可舉辦大型宴會的多功能廳。

       同時，酒店還擁有各式會議室，配備高科技的會議系統。有可容納500余人的同聲傳譯國際學術報告廳和同等規模的多功能廳。可進行電視電話會議、遠程學術交流會議等，方便使用者與身處世界各地的專家學者零距離探討交流。

特色運營模式—“互聯網+醫療健康”產業IP

       燕達在三甲醫院的基礎上，與春雨戰略合作，建立了燕達醫院互聯網醫院。

運營模式及經營情況

一、本案采用全程持續照料型（自理、半自理、非自理、偏癱康復、臨終關懷、短期療養等）醫、護、養一體化運營模式。

二、本案特色為采用醫養結合模式，借助強大的醫療平臺（三級甲等綜合醫院+互聯網醫院）為依托做綜合性養老服務產業。

三、收費情況：養護中心為收取床位費、押金及服務費等，采用年付形式，月平均費用在5000-15000元/床左右。醫療板塊按照綜合性醫院市場化運營。

四、運營情況

       養護中心總體規劃床位10000張，分兩期建設，總投資近60億元。一期2300張床位，2011年投入使用，于2016年全部住滿；二期近8000張床位，2018年10月投入使用。目前實際已經開放床位約6000張，現在養護中心生活居住的老人約有4500人左右。另外，從房間的利用率來講，目前基本實現了90%的入住率。養護中心于2018年已基本實現了盈虧平衡。

       醫院板塊現狀為三級甲等綜合性醫院，屬于非營利性醫療機構，目前日均就診人數約在3000-4000人左右。醫院的經營目前尚未實現盈虧平衡。

項目特色及借鑒點分析

一、項目六大優勢

       （一）項目定位明確，入住群體高端，生活方式接近。外交部、全國人大、中國人民大學、中科院、中國石化、總政、中央黨校、文化部、電子工業部、國家煙草專賣局、新華社、國家海關總署、鐵道部、中信集團、國家安全部、冶金部、全國婦聯、國家氣象局、中央電視臺、北京理工大學、財政部等各大機關單位均有賓客入住燕達。部分單位正在研究以團體的方式安排入住。

       （二）京冀醫保開通，醫養有效結合，醫療配套完善。項目配套一流的三級甲等綜合醫院，擁有國際一流的尖端設備和醫療專家團隊；強大的健康意外安全保障貼身服務的大多擁有護士或護理的專業學歷，可第一時間發現和及時處理安全意外發生；24小時緊急呼叫系統，第一時間響應需求。三甲醫院近在咫尺，從時間和技術力量上保障了最快速度的急救開展。京冀醫保的開通，更為就近醫療提供了條件。

       （三）綜合服務設施齊全、配套服務專業精準。醫院、養護中心、醫護培訓學院、醫學研究院、醫學院、康復中心六位一體的綜合服務功能群，全面滿足入住賓客現在和未來的健康需求。醫生、護士、康復師、心理咨詢師、營養師、營養廚師、護理員等組成專業、全面的一線服務團隊，為每一位入住賓客提供高質量生活照護。自理、半自理、非自理以及失能、失智賓客的全程生活服務，避免或延緩老年賓客越來越嚴重的晚年生活質量和生活環境挑戰。

       （四）先進的設備、完善的服務功能，是入住賓客生活質量的強有力保障。溫泉入室、游泳池、理發室、康體中心、康復中心、健心園、宗教場所、移位機、心電遙感監測、24小時呼叫系統、品牌家電、高檔家居等，均是燕達注重客戶生活質量的體現。超高性價比的豪華居所，包含居室保潔、康體娛樂、老年大學、每年一次的免費健康體檢、取暖、定量水電、理發等各項服務。

       （五）全力打造的康復中心，對于老年賓客生活自理能力的逆向改善，提供了重要的技術保障。專業化的護理團隊提供專業化的照護服務進餐（含鼻飼）、口腔清潔、洗臉、刷牙、洗發、洗腳、更衣、沐浴、如廁、會陰清潔；防褥瘡、定時翻身、叩背、按摩受壓部位；科學服藥。在細節上體現著專業團隊的價值。

       （六）老年大學豐富多彩的文化生活安排，是燕達有別于諸多養老機構的重要區別之一。天天唱、天天跳、看電影、組織舞會、書法、繪畫、太極拳、八段錦、健康講座。

二、項目兩大亮點

亮點之一：醫養結合先行先試

       醫養結合是一種有病治病、無病養生、醫療和養老相結合的新型養老模式，2013年這一概念在全國范圍內正式被提出。2016年，隨著中共中央、國務院印發出臺的《“健康中國2030”規劃綱要》，醫養結合被提升到國家戰略高度。伴隨而來的是醫養結合市場的風生水起。作為醫養結合模式先行探路者，燕達國際健康城2016年被列入“京津冀一體化養老和醫療試點單位”，成為國家政策的先行先試者。

       燕達國際健康城用10多年的摸爬滾打，不斷摸索創新，成了行業的先驅者。2006年，以地產起家的燕達集團董事長李懷以其敏銳和商業嗅覺和人文關懷，極具前瞻性地規劃建設了超大規模的醫養結合型全程化持續照護養老社區，規劃養護和醫院兩大主體板塊，內含燕達金色年華健康養護中心、燕達醫院、燕達醫學研究院、燕達醫護培訓學院以及燕達國際會議中心等兩體四翼架構，由于率先探索醫養結合型養老模式，引來了地方政府、企業乃至國際同行的高度關注和交流學習。

       在京津冀協同發展的戰略布局和兩地政府的大力支持下，燕達國際健康城還先后與北京朝陽醫院、北京天壇醫院、北京中醫醫院等權威醫療機構合作共建，是京津冀醫療協同發展試點單位和北京市醫保定點單位，并于2017年1月5日，實現京冀異地醫保實時結算。

亮點之二：精細化服務彰顯人文關懷

       燕達國際健康城市場取勝之道絕不僅是龐大的規模和領先的硬件設備，還有精細規范的服務和人性化管理等軟件優勢。除了醫養結合的全面保障，養護中心還為賓客提供豐富多彩的文娛活動、營養豐富的膳食服務、專業細致的全方位生活照料、護理服務等。

       養護中心不僅設有養老生活區、醫療康復中心，還有老年大學、康體中心、餐飲中心、宗教活動區域等功能板塊，可以全程解決自理、半自理以及失能失智老人的各種養護及康復需求。養護中心在居住環境上提供了居家式居所和賓館式居所兩種，并在居家式居所又布置了美式、歐式、中式等不同的家裝風格供賓客選擇。此外，根據入住賓客的不同身體健康狀況，分別設置了自理和半非自理養護區，實行分區域居住，針對性服務。

       人文關懷還體現在飲食等細微處。養護中心的餐廳飲食均嚴格選用應季新鮮果蔬，在營養師的建議下，葷素搭配、低油少鹽、符合老年人的口味，每餐菜品約有二三十種，以自助餐形式供賓客自由選擇。

三、地產轉型不利之處

       （一）本案采用的是一座三級甲等醫院落地，配套養護中心板塊，屬于重資產投資，地產思維過重。醫院作為大健康行業的一個細分板塊，對于地產來講，投資及運營醫院缺乏支撐，整體投資壓力及風險較重。

       （二）地產轉型大健康面臨三大轉型瓶頸：

       拿地階段（缺亮點）：缺資源、缺IP、缺體系。如醫療產業技術壁壘高、缺乏體系化的一線資源、自建醫療體系資金要求高、周期長。

       開發階段（缺賣點）：缺賣點、缺落地產品業態。如缺乏亮點健康產品、物業產品吸引弱，缺乏體系化的康養服務為銷售賦能，缺乏合適營銷團隊為健康地產包裝營銷。

       運營階段（缺增值點）：存量物業缺獲利、盈利低。如缺乏體系化的健康服務為業主權益增值，缺少強吸引力業態為物業賦能，提高物業價值與活力，缺少專業的運營團隊。

四、燕達模式借鑒點

       （一）精準定位，瞄準京際高知養老群體，以及80-85歲高齡自理、半自理、非自理老人，營造剛性市場需求。

       （二）借助互聯網醫院，打破醫療資源的重資產投資，配套靈活的社區健康小站，實現前期輕資產投入、醫養有效結合的健康養老模式，打造健康智慧社區。

       （三）以客戶需求為立足點，打造極致化服務體系，構建精細化專業服務團隊，從社區空間到社區健康服務實現完美升級。

  （康養醫養）