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德泓觀察 | 運營前置，實現城市更新收益自平衡

精彩原創 2023年9月20日上午11:05

引言

當前經濟發展處于新舊動能轉換，曲折式前進的階段，過往以大拆大建為主的粗放式外延式發展正在向內涵式集約式發展轉變。

這其中轉型、破局的關鍵就在于如何從存量中獲得增量。毫無疑問，城市更新是能夠迅速形成有效投資，盤活存量資產的重要抓手。但是，當前城市更新項目以公益性為主，巨額投資不僅加重地方政府財政壓力，也對后期運營管理帶來極大挑戰，那么能否在沒有財政支持的前提下，實現城市更新投入和產出的自平衡呢？

運營前置，注重產業導入升級

城市更新如果要徹底破除大拆大建的地產邏輯，就要高度重視產業的導入升級，產業支撐是城市更新可持續發展與繁榮的基礎和根本，而要實現項目的自平衡就要運營前置，探索片區策劃、產業定位、規劃設計、運營招商一體化模式。這就要求實施主體具有超前謀劃的眼光與提前部署的準備，在項目謀劃階段，就要根據當地的產業基礎，制定與當地未來發展規劃與經濟實際相適應的產業植入、開展招商引資、制定資金方案及運營方案。從盤活資產、解決就業、增加稅收、植入新業態等維度，為城市提供全方位的產業設計和融資結構，給區域經濟發展帶來“新思路、新路徑、新規劃、新經濟”。

1 以智慧城市建設為導向，推動城市數字化、綠色化、人本化專精特新產業發展

城市更新可以為產業、數字、人才、科創、資本等要素提供有機融合的空間載體，將閑置而低效利用的老廠房、老倉庫、老工業區，引入文化創意、科技研發、眾創空間、“互聯網 +”等符合產業發展趨勢和方向的新業態、新場景。閑置、低效資產的再利用一方面可以推動當地的新舊動能轉換、實現產業升級，另一方面也是為當地發展新基建、新經濟提供試點和經驗。

比如北京首鋼園曾是擁有二十多萬職工的巨大工業企業，但在城市發展過程中，因為生態保護和產能過剩的要求，首鋼不得不在艱難與不舍中完成了搬遷。隨著冬奧會的舉辦，首鋼重新找了了自己的產業定位。為了加快數字經濟建設，首鋼產業園錨準科幻智能產業，聚集了如航天科工智能院、中國移動咪咕等科技創新企業60余家，成為了科幻產業聚集區。在產業經過重新梳理后，首鋼園又進一步致力“科技+文化”的雙向融合完成產業強鏈延鏈補鏈。

2 完善消費基礎設施建設

結合淄博燒烤和貴州村超的成功經驗，城市更新的項目還要構建立體復合消費新場景，引入新的業態，滿足多元化需求。

比如在項目周邊布局如餐飲民宿、建材家居、都市農業等消費配套設施建設，這才能滿足生活圈內衣食住行的全方位需求。而且項目選址也要考慮交通便捷、需求集中、生產生活便利、公共和生活配套設施完善的區域。

資金來源和收益挖掘

項目的自平衡，在于如何統籌資金來源和挖掘收益。這要求在提升資產質量和項目管理的基礎上，一方面在投資端降低資金籌措的融資成本，另一方面，在收入端改善經營性現金流。

1 資金來源：

多渠道籌措資金，引入多元化資本

（1）補助資金：根據中央、省市補助資金管理辦法，整合城鎮老舊小區改造、棚戶區改造、保障性租賃住房等專項財政資金，積極爭取資金支持，充分發揮財政資金撬動作用。

（2）政策性銀行貸款：一直以來，以國開行為主的政策性開發性金融機構對符合國家區域、城市、產業發展戰略需求的的城市更新項目積極參與，并提供金融支持。所以城市更新項目在謀劃之初，就要與政策性銀行協作，建立完善、統籌、系統的融資對接機制，嚴守政府隱性債務、土儲貸款和商業房地產貸款三條紅線，明確支持重點、支持方式，實現政策性金融最優貸款支持和降低資本金設置條件。

（3）利用專項債做資本金：在國家政策支持的前提下，利用好專項債券用作重大項目資本金的政策紅利，探索專項債+市場化融資”方式，撬動更多社會資本投入城市更新項目，擴大帶動有效投資。

（4）資產證券化：在保障公共利益前提下，借助政策支持，加強與當地證監局、證券交易所、有關行業管理部門的溝通銜接，積極探索通過資產證券化等多種方式籌集資金，降低融資成本。

（5）市場化融資：積極推進市場化方式融資運作，探索投資人+EPC、公司債、中期票據、私募債等工具，在符合金融政策監管要求下，設計融資方案，確定資金渠道、募資方式，使項目既享受政策的紅利，又能夠實現更好的落地。

2 收益挖掘

組建專業商業管理公司統一運營，統一管理，統一招商，提高自持比例，保證商業持續穩健運營。

商業運營的原則要實現公共區域最大化利用、積極開展品牌活動打造、衍生品開放等維度通過深度聯營，整合行業優秀資源，建立創新型的商業盈利模式。常見收入可以包括

（1）出租收入：通過商業化的特色運營，實現租金提升及物業資產升值，并獲取租金收入。

（2）場館運營及附加增值服務收入：比如通過有償提供技術支撐和配套服務收取的收入。

（3）充電樁充電收入：根據當地充電樁充電服務費收費標準，收取充電收入。

（4）廣告位租賃收入：電梯內設置框架廣告、數字廣告、門貼廣告，人行出入口、非機動車出入口可設置門禁廣告，地下車庫出入口可設置道閘廣告，獲取租賃收入。

（5）物業管理收入：運營期內對租賃建筑提供的物業服務收取的費用。

片區開發肥瘦搭配

項目確無法實現資金平衡的，可以借鑒EOD、TOD片區開發的產業反哺理念，發展跨區域平衡、合理搭配多項目捆綁、統籌資源和產出效益，實現項目近期遠期平衡。比如深圳、合肥等地都在積極探索的TOD+城市更新模式，在構建的15分鐘生活圈的范圍內，豐富多元業態，加速聚集多元結構的總部經濟，實現項目收益的總體平衡。