德泓觀察 | 騰籠換鳥，低效資產盤活的城市更新策略研究
引 言
盤活低效資產，提升資產使用效率是城市更新的重要環節。通過深入分析當前的產業發展狀況，采取產業升級置換、騰籠換鳥等措施，可以實現資源的高效利用，增加經濟效益。這對于城市的可持續發展至關重要，有利于推動城市產業升級，促進社會進步。
城市更新提出背景
自改革開放以來，中國經濟實現了高速發展，形成了龐大的資產規模。據不完全統計，我國存量資產規模已達到80萬億元。建成年代在2000年前的老舊小區數量達到了16萬個，涉及居民2900多萬戶。此外，中國的城鎮化率從17.9%提高到了65.2%，城鎮人口從1.7億人增加至9.2億人。中國已經進入城鎮化中后期，由高速發展轉向高質量發展，從增量擴張轉向存量提質階段。
城市更新作為轉變城市發展方式、優化城市空間結構、推動城市可持續發展的重要手段，已在“十四五規劃”中被上升為國家戰略。
城市更新的定義及分類
城市更新是一個系統性概念，不代表一個單獨的項目或者一種投融資模式。城市更新是為了實現城市功能更好的運轉而實施的一系列活動的統稱。城市更新按照更新內容分類，各個地方的分類標準均有差異，但總體包含的內容大致相同：
本文將重點對低效資產盤活的城市更新進行分析。
低效資產的定義本文涉及的低效資產是指長期閑置或未充分利用的土地、建（構）筑物，包括老舊廠房、倉儲、市場、樓宇、產業園區等。
低效資產形成的原因
（一）管理意識淡薄，資產處于無人管理的狀態；
（二）產業資源錯配，無法實現資源的有效利用；
（三）權屬不清，歷史遺留問題較多；
（四）形成時間較長，配套功能落后，無法滿足當前的需求；
（五）經營低效，利用不足，閑置浪費嚴重。
低效資產盤活的支持政策
針對盤活低效存量資產，國家出臺了一系列支持政策：
低效資產盤活的更新策略
沒有低效的資產，只有錯配的資產。低效資產的盤活核心在于產業的重塑，通過分析低效資產形成的原因、產業的現狀、資產的資源稟賦，重新進行產業梳理，運用延鏈強鏈補鏈、產業騰籠換鳥等手段，重塑產業生態，重視產業運營，實現產業真正落地。
1、深入探究低效資產形成的原因
找到低效資產形成的原因，對癥下藥，針對性的制定盤活思路。當然低效資產的形成大多是多種因素導致的結果，這就需要找到關鍵因素，分析主要問題。
2、全面分析低效資產的資源稟賦
深入挖掘其自身的地理、文化、產業等方面的優劣勢。摒棄過氣產業和低端產業，圍繞優勢資源，為特色產業的發展騰出空間，實現產業轉型升級，有助于提高資產效率，增強經濟效益。
3、產業延鏈補鏈強鏈
對于仍在正常運行的低效資產，對產業現狀進行重新梳理，找到產業發展痛點，完成產業強鏈延鏈補鏈，形成完整的產業鏈條，發揮產業集群優勢。
4、騰籠換鳥，重塑產業生態
對于閑置資產，已淘汰的產業，可結合其自身優勢，城市的真正需求，引入全新產業，比如城市核心區的老工業廠房，可結合文化及歷史資源，導入文化旅游產業；閑置樓宇，可結合城市住房情況，改造為人才公寓等；
5、以保留提升為主，堅持留改拆建并舉
城市更新的核心在于留該拆建并舉，以保留提升為主，防止大拆大建。項目包裝策劃要遵循“2255”原則，合理確定更新單元及更新內容。
6、推動閑置低效資產除舊換新
依法依規合理調整規劃用途和開發強度，完善資產的基礎設施，開發用于創新研發、衛生健康、養老托育、體育健身、休閑旅游、社區服務或作為保障性租賃住房等新功能，充分發揮資產的使用價值。
7、運營思維貫穿產業全流程
招商不是產業的結束，而是產業的開始。將運營思維應用于產業實施的各個環節和階段，將產業招商真正落地，以提高效率、降低成本、實現產業價值及經濟回報。
8、設計合理的投融資模式
結合項目特征，確定項目實施主體，設計合理的投融資模式，充分挖掘項目收益點，實現項目收益自平衡，保障各主體的相關利益。
9、拓寬低效資產盤活資金來源探索REITs、政企合作、資產作價入股、發行債券、資產證券化、產權轉讓等方式，充分籌措資金，以盤活低效資產。
低效資產盤活的案例分析
1、鄭州二砂文創園
鄭州二砂文創園（一期）占地約100畝，總建面約5.7萬平方米，原先為鄭州二砂廠。整個文創園保留了原有的老建筑，以仿舊造新的原則，充分挖掘其文化價值。打造成以市民公共休閑、休憩空間為主，配套商業、產業辦公為輔的文創園。
低效資產盤活途徑：挖掘老工業文化，引入文創產業，實現轉型升級。
2、天富科技城項目
天富科技城項目位于南海區桂城街道平洲夏南二社區，占地面積約5.46公頃。項目前身為夏南二鋼鐵市場，均為低矮廠房，產業附加值低、高消耗。通過改造為創新產業園區，吸引產業附加值高、綠色低碳、具有國際競爭力產業進駐，實現產業的轉型升級。
低效資產盤活途徑：工改工（工業園或廠房不改變土地功能情況下的改造提升），實現產業迭代升級。
3、北京798藝術區
798藝術區位于北京朝陽區酒仙橋街道大山子地區，占地60多萬㎡，建筑原先為原國營798廠等電子工業的老廠區。在對原有的歷史文化遺留進行保護的前提下，將工業廠房進行了重新定義、設計和改造，形成了具有國際化色彩的“SOHO式藝術聚落” 和“LOFT生活方式”。
低效資產盤活途徑：挖掘老工業文化，引入藝術時尚產業，實現轉型升級。
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