德泓觀察 | 城中村改造和保障性住房、保交樓如何統籌推進
引 言
城中村改造是一個長期且持續性的任務，當前的經濟恢復節奏呈波浪式發展，曲折式前進。這要求我們在不增加政府債務的情況下，通過特大超大城市開展城中村改造，合理配置資源要素，積極擴大內需空間，釋放居民相應消費需求，全力完成全年增長目標！當前，擴大需求，提高投資有效性，釋放消費潛力是經濟恢復的核心。而城中村改造在提振城市活力，帶動有效投資消費乃至推動城市高質量發展方面，都能發揮重要促進作用。粗略估算，本輪特大超大城市的城中村改造可以拉動約2萬億元的投資潛力。
對于地方而言，能否冀本輪城中村改造實現與保障性住房、保交樓的統籌推進，才是真正考驗各地智慧所在。
城中村改造與保障性住房保交樓任務統籌推進的模式
保障性住房是解決許多新市民、青年人等住房問題的基礎。今年《政府工作報告》就提出了“加強住房保障體系建設”的要求，而且根據國常會的《指導意見》，本次城中村改造也要與保障性住房建設相結合好。所以探索城中村改造路徑，加快完成保障房籌建任務，是本輪城中村改造區別以往棚改大拆大建重要的地方。同時，自去年8月份開始，保交樓工作已進展一年，目前進展順利，專項借款項目總體復工率接近100%。但是，近期碧桂園等房地產企業深陷漩渦的新聞屢見報端，而下半年經濟增長與房地產恢復狀況息息相關，所以保交樓對穩民生，提振市場預期有著重要的作用。當前，各地在積極落實金融支持房地產16條措施前提下，保交樓工作還需要持續推進。那么城中村改造與保障性住房、保交樓任務統籌推進能有哪些推進模式呢？
1 、統租模式
由本地國有獨資公司或平臺公司為主體，成立項目公司，廣泛吸引多元社會資本參與。項目公司通過收購、租賃、改建等方式收儲城中村房源，經過綜合改造和統一運營，統一對城中村物業進行出租和經營的長期持續運營方式。統租模式將有效解決當前城中村租賃住房存在的各種衛生環境差、安全隱患大等問題。統租模式以深圳為代表，按照《深圳市城中村保障性住房規模化品質化改造提升重點指引》要求，深圳當地國有獨資公司人才安居集團與社會資本共同成立項目公司——“深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司”。安居微棠作為城中村統租改造主體，負責項目融資、收儲和運營工作。深圳城中村統租模式堅持政府主導，多元化社會資本參與原則，在對城中村房源統一收儲后，對周邊配套進行升級改造后再進行出租。
2、保交樓紓困模式
針對棚戶區、城中村改造項目，以及對當前銷售困難、大量資金積壓的現房、準現房項目，由政府平臺公司作為安置房建設主體，通過完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機制等措施盤活土地資源，保證金融機構的貸款安全性，解決好被拆遷群眾安置問題。鄭州名門翠園項目曾是頻上熱搜的爛尾項目，近日名門翠園的公寓項目，即名門熙悅廣場被認定為保障性租賃住房項目。這個項目總投資43558.37 萬元萬元，未來可提供保障性租賃住房1881套(間)。
平臺公司如何抓住發展機遇實現市場化轉型
當前公開發債的城投公司付息債務余額約55萬億元，在當前隱性債務強監管的背景下，通過本輪城中村改造，推動平臺公司規范化轉型，提升自身造血能力，維持現金流穩定已是必然之舉。合肥市已經官方明確城中村改造的公益性性質，而平臺公司作為地方國資的社會責任，更要求它責無旁貸的成為城中村改造的運作主體，從而提升當地就業與經濟活躍度，改善區域價值。當前提高平臺公司自身融資和運營能力的方式，主要是通過對其注資、注產等方式，不斷壯大其資產規模和增強經營能力，比如注入資本金、股權等有價值、可變現的資產或資源。除此之外，在合規的前提下，保持融資渠道的暢通，提升運營造血的能力，才是平臺公司未來可持續性發展的核心。
保持融資渠道暢通和挖掘經營性收益
保持融資暢通要求的前提是在不增加政府債務的情況下，優化頂層設計，合理配置資源要素，更好發揮財政資金撬動作用，通過“政府主導、國企實施、市場運作”，探索形成財政、金融、社會資本良性互動，財務平衡、風險可控、可持續發展的多元化投融資格局。
1、做好項目謀劃和資源統籌，在前期階段引入融資方案
這要求項目在立項時就構建融資方案，對同一區域或同類行業的一攬子建設內容統一謀劃、統籌實施，整合要素稟賦、優化資源配置，在各項建設內容間構建可共享的綜合現金流和信用結構，加強市場化運作，“肥瘦搭配、績效考評”夯實綜合還款現金流，在經濟可持續、財務自平衡的前提下，合理謀劃項目和辦理審批手續。
2 、用足用好專項支持政策政府各部門加強協作，建立完善、統籌、系統的融資對接機制，用足用好專項資金支持政策。
（1）財政資金
財政資金是城中村改造項目重要資金來源，項目單位根據國家發改委相關中央預算內投資專項管理要求，以及其它地方專項資金、各級獎補資金補助要求，積極爭取專項資金補助。
以保障性住房中央預算內投資專項管理要求為例，申報流程一般由省級發改委組織申報，項目單位積極準備申報材料，編寫實施方案，最終由國家發改委進行評估和確定補助規模。
（2）專項債資金
城中村改造中涉及到市政基礎設施改造、保障性安居工程的項目均屬于專項債支持投向領域。此類項目多由地方全資平臺公司作為項目申報主體。同時要注意的是，保障性住房申請專項債核心是要滿足建設內容的要求：第一建筑面積不得超過70平米，第二租金與同地段同品質市場租賃住房相比，價格要低。
（3）政策性銀行貸款
爭取政策性銀行貸款的三條紅線是：嚴守政府隱性債務、土儲貸款和商業房地產貸款。在項目借款人、建設內容、還款來源、擔保方式等具體內容設計上，項目實施單位要提早謀劃，提前介入，實現政策性金融最優貸款支持。
（4）城市更新基金
城市更新基金是表外資金，不會增加平臺公司的資產負債率，而且城市更新基金作為股權性基金，可以通過股權投資方式解決城中村改造項目資本金不足問題，進而進一步撬動銀行貸款。
3 、多維度統籌資源，深度挖掘經營收益
城中村改造可供統籌的經營性基礎設施資源包括租賃收入、物業收入、停車場、充電樁收入、供熱供氣、通信設備及上述設施相關經營權益等。平臺公司可以通過提升物業品質，以協議方式變更土地用途等方式匹配項目的資源情況，綁定相關產業收入、挖掘多元收入。城中村改造是一個長期且持續性的任務，當前的經濟恢復節奏呈波浪式發展，曲折式前進。這要求我們在不增加政府債務的情況下，通過特大超大城市開展城中村改造，合理配置資源要素，積極擴大內需空間，釋放居民相應消費需求，全力完成全年增長目標！
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