德泓智庫 | 專項債領域的城市更新收入類型剖析
在專項債支持城市更新的大背景下，深入探究其收入類型具有重要意義。本文基于對公開披露項目（如“中債登”公示的實施方案）的系統梳理，深度解析城市更新專項債項目（主要投向“保障性安居工程及城市更新”領域）在不同細分項目類型下的主流收入類型構成，旨在為項目謀劃、融資方案設計及風險管理提供參考。
一、政策背景及資金支持情況
1、政策背景
財政部在6月4日公示了2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果，擬支持北京、天津、唐山等20個城市。中央財政按區域對實施城市更新行動城市給予定額補助，東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元，資金根據工作推進情況分年撥付到位。這體現了國家對城市更新的資金支持力度空前提高。
2、資金來源
目前，城市更新的資金來源包括中央預算內投資、地方政府專項債、超長期特別國債、中央財政定額補助以及市場化融資（如政策鼓勵通過REITs、城市更新基金、PPP模式等吸引社會資本參與經營性項目）。其中，地方政府專項債是需要地方政府償還的。
二、城市更新項目類型及收入類型
1、城鎮老舊小區改造
建設內容概要：改建小區的道路及沿街騎樓，建筑本體，小區及周邊道路，改造小區配套電力和通信綜合管網，小區范圍內的河流給排水系統與水系，配建停車場。
收入類型：停車位收入、充電樁收入、廣告位收入、活動場地出租收入。
這些收入來源充分利用了小區的公共空間資源，既滿足了居民的停車、充電等需求，又通過廣告位和活動場地出租實現了資源的有效轉化，為項目可持續運營提供重要支撐。
2、保障性租賃住房
建設內容概要：建設配租型保障房；配套公共設施，包含機房、地下室等；以及配套建設道路；建設停車位、充電樁設施。
收入類型：保障房出租收入、便民服務設施出租收入、停車費收入、充電樁服務費收入、物業管理收入、土地出讓收入。
多元化的收入渠道不僅保障了保障性租賃住房的運營資金，還通過便民服務設施出租和土地出讓等方式拓展了項目盈利空間，提升了項目的經濟可行性和可持續性。
3、公共租賃住房
建設內容概要：對已分配及定向配租的空置商品房及二手房進行分隔改造和簡單修繕。
收入類型：公共租賃住房出租收入。
這種穩定的收入模式為低收入群體提供了可負擔的住房選擇，同時也確保了項目的可持續運營，是城市住房保障體系中的重要一環。
4、城中村改造
建設內容概要：新建住宅、公共服務設施、地下室以及圍墻、道路廣場、綠化景觀、給水、雨污排水、燃氣、電力、通訊等工程。
收入類型：停車收入、充電樁收入、廣告收入、土地出讓收入、復建房回購權益收入。
多維度收入來源為城中村改造項目的資金平衡提供了有力支持，助力城中村實現從“臟亂差” 到 “潔凈美” 的華麗轉身，提升城市形象和居民生活質量。
5、保障性住房
建設內容概要：建設保障房及配套居住公共服務設施，配套建設地塊內室外配套工程。
收入類型：保障性住房租賃收入、停車費收入、充電樁服務費收入、物業管理收入。
這些收入保障了保障性住房的正常運營，同時通過提升居住品質，增強了居民的幸福感和歸屬感，促進了社會和諧穩定。
6、老舊街區改造
建設內容概要：建筑外墻、樓道等公共部位改造提升；建設村道；擴建水泥路面；建設人行步道；新建休閑健身廣場等，房屋修繕保護；小區雨污水管網，供水管網，燃氣管道工程；垃圾分類設施；配套消防、停車、充電等設施。
收入類型：停車位收入、廣告牌收入、產業園區出租收入。
通過改造，老舊街區煥發出新的生機與活力，吸引產業入駐，帶動周邊經濟發展，實現了經濟效益與社會效益的雙贏，是提升城市文化魅力和經濟活力的有效途徑。
7、老舊廠區改造
建設內容概要：將老舊廠區改造成為文化旅游基礎設施。
收入類型：景點服務收入、展廳收入、停車收入、廣告收入、充電樁收入。
這種文旅融合的發展模式盤活了閑置的老舊廠區資源，為城市增添了新的文化旅游景點，推動了城市文化產業的繁榮發展，拓寬了城市經濟發展的新路徑。
三、收入類型分類匯總
為更清晰地呈現城市更新項目的收入類型，特整理如下表格：
表1：城市更新專項債主要項目類型與核心收入來源對照分析
表2：城市更新專項債項目主要收入類型特征與應用分析
收入結構核心發現：
1、”萬能收入”類型：停車位收入、充電樁收入、廣告位收入 作為可嵌入性強、具有一定規模潛力的經營性收入來源，在絕大多數城市更新專項債項目中被廣泛應用，構成項目收益來源的“基礎底盤”。其普適性源于其與居民生活、社區活動的緊密關聯，以及相對較低的運營門檻。
2、項目類型決定收入主導模式：
居住屬性主導型（保租房、公租房、保障房）：核心依賴租賃類收入（住房租金），輔以停車、充電、物業等配套服務收入，形成“主+輔”結構。租金穩定性是關鍵。
片區綜合改造型（老舊小區、老舊街區、城中村）：小微經營性收入（停車、充電、廣告）是基礎，同時積極挖掘空間活化收入（商業/園區租賃）和潛在的土地資源收益（城中村），形成“小微+租賃+（土地）”的組合。
功能轉型活化型（老舊廠區）：收入來源更多元，依賴于文化旅游運營收入（門票、服務、展廳）與“萬能收入”（停車、充電、廣告）的協同效應。
3、單一收入來源項目風險較高：如純公共租賃住房項目，高度依賴單一租金收入，對財政補貼或運營管理的精細度要求較高。
4、土地出讓收入的特殊性與風險：在城中村等項目中作為重要收入來源，但其一次性、周期性特征明顯，且受市場波動影響大，需謹慎評估其在償債計劃中的占比和時序安排。
通過以上分析，我們對專項債領域的城市更新收入類型有了全面且深入的了解。這些收入類型為城市更新項目的可持續發展提供了經濟基礎，也為地方政府專項債的償還提供了一定的保障。在實際操作中，各項目應根據自身特點，合理規劃和利用各類收入來源，以實現城市更新的長遠目標。
作者：李安琪
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