德泓觀察 | 政府收儲存量房對城投的機遇、難點與破局之路
開年以來，雖然制造業和基建一路飄紅，但房地產持續低迷的狀態未見明顯復蘇，房價連續25個月負增長和4月份社融罕見的轉負，直接拖累了居民的消費信心和經濟的復蘇，而7月份三中全會召開在即，經濟回升向好的態勢仍需鞏固。在這樣的背景下，2024年5月17號，房地產迎來了一攬子利好政策，除了常規的針對居民需求端的降首付、降利率的政策，更引人注目的是非常規的政府收儲商品房的做法，即“地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。”
政府下場收儲商品房的優勢顯而易見，一方面可以打通市場堵點，降低當前房地產庫存水平，另一方面滯銷的商品房轉入保障性住房后，對于扎實推進“三大工程”，完成各地的保障房目標，也有明顯助力作用。畢竟在新房庫存高企的情況下，“三大工程”的推進還需要穩扎穩打，大規模的通過新建方式來實現保障房建設任務，還有可能增加商品房去化的難度。但是政府收儲存量房，在真正實際落地的過程中，仍將面臨不小的難度。
兩種收儲方式
自四月份鄭州提出住房“以舊換新”政策以來，政府收儲商品房的作法基本可以細分為兩類：
1、針對二手房的“以舊換新”政策：
從4月份開始，全國已有超過30個城市表態支持的商品房“以舊換新”政策，具體操作模式是由地方國企作為收購主體，對普通居民手中的存量房源進行以舊換新。這種模式，更像是對C端的做法，收儲主體面對的是一個個業主個性化的需求，房源分散，標準化程度也比較低。具體收購價格，雙方還需要根據第三方評估來一房一議，而收儲的資金來源更多依賴地方財政實力。
2、針對新房的商品房收儲：
本次保交樓視頻會議提出的政府收儲模式，是由地方政府選定的地方國企作為收儲主體，收儲對象是房地產企業已建成未出售的商品房。理論上，這種操作模式更類似toB的做法，收儲主體面對的是房地產開放商，可以成批量收購已建成，但滯銷的新房，房源集中、標準化程度也高，而資金來源更多以中央資金為主。
政府收儲能否成為城投發展的機遇
在當前化債背景下，城投新增融資不斷受限。按照“355”指標要求（城投類資產和收入占比低于30%，財政補貼不得高于50%），城投進行產業化轉型已是大勢所趨。保障房相較于城投傳統的公園、廣場、市政道路的公益資產而言，能產生穩定的現金流收益，同時又是屬于國家支持的重點戰略項目，對于改善城投資產占比，提高企業現金流有著明顯促進作用，而且從長遠來看，還可以提高城投信用評級和提升融資能力。所以，存量房收儲對于迫切需要轉型的城投公司來說，恰是一個歷史發展的機遇。除了改善企業現金流，本次存量房收儲，還強調一視同仁的收購原則，所以，無論是民企還是國企開發的存量房，都是此次收儲的對象。當前市場上滯銷的商品房中，其實不少也是城投的子公司之前拿地開發，此次政府收儲存量房政策的落地，對于城投減輕債務壓力，盤活閑置存量資產，都有著良好的作用。
核心堵點租金收益能否覆蓋收儲成本
此次政策一出，很多人會聯想到15-16年的棚改拆遷，當年地方政府同樣是為了加快房地產去庫存，而開始了大規模的棚改拆遷工作，拆遷居民拿到補償款后，進而購買開放商開發的新房，而開放商回籠了資金，可以繼續找政府拿地，這個土地財政的閉環，其實是過去十多年轟轟烈烈的基建建設的底層邏輯。但是當年棚改之所以成功，是央行創造性的設計了資金的來源：PSL——抵押補充貸款這個工具，具體流程是，央行通過國開行向地方政府發放棚改專項貸款，政府只有有了充足的資金來源，才能去做棚改拆遷。可現在政府做存量房收儲，如果政府出資，那么越是房地產庫存嚴重的地方，地方財政反而越薄弱。而依靠國企籌集資金、就需要通過銀行貸款，比如目前的3000億保障房再貸款，雖然資金來源是央行，但是具體風險識別和風險責任是需要此次指定的21家銀行來承擔，那么銀行的審貸必然要求未來保障房的租金收益能夠覆蓋收儲的成本。
如果要滿足銀行審貸的要求，那么就需要收儲的商品房至少滿足兩個前提的其中之一：
第一就是收儲的成本足夠低，就是政府收儲的價格能不能按商品房價格的六折或者更低的標準來收購。但是開發商建的新房不可能是完全自有資金建設，背后都還有銀行、私募、民間借貸這一系列的金融機構的債權人，如果商品房大幅度打折，這批債權人就面臨著損失，對于銀行，就會多一筆不良貸款，對于私募基金，講的投資故事就變成了事故，而民間借貸的背后可能還會有千千萬萬普通家庭的損失，所以收儲價格過低所導致的連鎖反應也是開放商承受不起的。
第二就是如果收儲價格無法降低的話，那就需要通過提高租金收益，來滿足銀行租售比的要求，但是保障房本身是針對城市低收入居民的民生工程，租金過高也不符合保障房“保本微利”的基本原則。
雖然收儲存量房對于城投來說是一個發展機遇，但是租售比如果無法滿足銀行審貸要求，或者收購成本過高的話，那么不僅不會助力城投市場化轉型，甚至可能還會加劇負債端的壓力。為了助力此次政府收儲存量房順利，央行配套了3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發放再貸款，未來可帶動銀行貸款5000億元。除此之外，自去年開始，央行就曾經針對鄭州、天津等8個試點城市，創設“租賃住房貸款支持計劃”，還有今年1月，央行、金融監督管理總局也推出了“住房租賃團體購房貸款”，用于支持企事業單位購買存量住房用作租賃住房。但是相對于2.6-5.6萬億元這樣的天量資金需求而言，這些政策的導向和穩定市場的作用可能大于實際效果，以“租賃住房貸款”為例，自去年推出，截止到今年3月，落地額度也僅為30億元。所以這也從側面反映出，政府收儲存量房的難度。
未來，如果政府想加快收儲力度的話，那么中央層面包括國債、中央預算內資金資金，以及去年針對城中村改造的專項借款，專項貸款和PSL資金都值得期待。此外，地方財政也會出臺配套支持政策，比如洛陽就曾發文，對作為收儲主體的城投給予200元/平方米的購房補助。
先租后售能否成為破局終極一招
目前各地在推進保障房建設工作過程中，曾提出過先租后售的創新性做法，根據湖北《關于加快解決從事基本公共服務人員住房困難問題的實施意見》等相關文件，承租人租賃滿5年后，可購買部分保障房全部產權。已交的租金，可以計入購房款。5年后，持有人在購買全部產權的情況下，可申請轉為商品住房上市交易。
先租后售就意味著房租未來可以轉為購房款，那么現在付的租金本身也是一部分的購房款。按照未來商品房交易的標準，適度提高保障房租金標準，也就具備理論上實現的可能。如果先租后售的做法可行，那么保障房的租售比就有可能達到一個合理的水平。
其實，保障房落地的政策，背后更多反映的是一個城市的競爭，未來誰能吃到人口的紅利，就在于誰能對年輕人更具吸引力，誰能夠為年輕人提供衣食住行游玩購一條龍的服務，才可能在未來城市的競爭中脫穎而出，所以此次收購存量房和新建保障房還有一個核心的不同就是，二手房周邊已經有了成熟的配套，可以迅速拉動年輕人的消費，所以地區之間的差距，從這一刻政策落地已經開始了。
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